绿城凶猛!鼠年开年的北京土地市场,绿城无疑是表现最抢眼的那一个。2月14日至2月18日,五天的时间里,绿城在北京以超过144亿元的价格拿下三宗土地。其中通州台湖地块刷新了北京近两年来的土地溢价率,达到49.78%。

  在业内人士看来,绿城在土地市场的激进与其全面进入中交时代有很大关联。2019年,绿城创始人宋卫平退出绿城董事会,来自中交系的张亚东全面接掌绿城,其在年中业绩会上表示,公司业绩已经达到历史低点。绿城要加大投拓力度,推进多元拿地方式,扩充土地储备。

  与此同时,据来自中交内部人士的观点,作为中交房地产业务的两大平台,绿城和中交地产都在铆劲冲刺,而这背后是中交系房地产的整体业绩压力。

  中交房地产业务“失速”

  根据媒体报道,在2018年以前,时任中国交建副总裁的宋海良提出,中交房地产集团要将业务做到央企房地产板块的前二、前三名。

  2017年10月,中交房地产集团明确要打造以中交地产、绿城中国以及CHINA HOUSING(中国住房)为品牌架构的国内和海外三大开发业务品牌。事实上,绿城中国和中交地产贡献了中交房地产板块在国内的主要业绩。

  2018年初,中交房地产集团有关负责人曾对媒体透露,2017年中交房地产集团业务销售金额总计为1650亿元,连续三年做到央企房地产板块的第三名。

  但在2018年之后,中交房地产业务增速开始落后于主要的央企竞争对手。

  2017年,在排名靠前的房地产主业央企中,保利地产销售3092亿元,中海地产销售2321亿港元,华润置地销售1521亿元,招商蛇口销售1127.8亿元。而中交系两大平台绿城中国销售1463亿元,中交地产实现119.11亿元,两家合计超过1582亿元,中交系仅落后于保利和中海。

  到了2018年,保利销售突破4000亿元关口,达到4048亿元;中海地产签约额达到3012亿港元,华润置地为2106亿元,招商蛇口销售达到1706亿元。同年,绿城中国销售1564亿元,中交地产销售148.8亿元,合计1712.8亿元。华润置地已经明显超过中交系。

  刚刚过去的2019年,保利地产继续以4618.48亿元的销售额雄踞央企房地产板块头名、中海地产为3771亿港元,华润置地为2425亿元,招商蛇口2204.7亿元。同期,绿城销售2018亿元,中交地产尚未正式公布销售金额,按照中交地产去年预算报告提出的190亿元销售目标计算,两家合计2208亿元。连续两年,中交系在房地产主业央企中不仅没有追上保利、中海,还被华润置地挤出前三,甚至第四的位置也遭遇到来自招商蛇口的挑战,岌岌可危。

  此前在2018年10月,已升任中国交建总裁的宋海良提出,中交房地产集团要致力成为国内领先、海外一流的特色房地产商。一年多以来的今天看,中交房地产集团距离“国内领先”这一目标还有不小差距。

  中交系集体“换帅”革新

  中交房地产集团要力争“国内领先”,主要两大房地产平台绿城和中交地产无疑需要替集团分解压力、各自争先。

  事实上,即以在近期土地市场表现看,不仅是绿城凶猛,中交地产也在强势出击。

  同样在北京,2月11日,中交地产通过华通置业与华润联手,以46.7亿元的价格摘得通州马驹桥一宗宅地;2月14日,中交同样通过华通置业联手华润、首开和住总,以54.4亿元拿下海淀西北旺一宗土地。2月18日,中交还出现在台湖站前区地块竞价现场,该地块最终的竞得者恰是绿城。

  值得一提的是,2019年年中,张亚东全面接掌绿城;2020年初,同样出身中交系,并且在绿城历练多年的李永前也开始全面接掌中交地产。

  透过今年1月2日的中交地产第八届董事会决议公告及同期公告可以看到,在2019年最后一天的董事会上,中交地产全票选举了李永前为中交地产董事长,原董事长赵晖辞去了包括董事长、董事、董事会战略与执行委员会委员职务,不再担任公司任何职务。

  伴随李永前履新的,还有中交地产董事会全票通过的一份“厚礼”——《关于2020年度融资计划的议案》,涉及融资额度307.73亿元,融资成本设定为年利率不超过10%。

  中交地产新帅李永前在2014年至2015年4月任中交集团有限公司房地产事务部副总经理。从2015年中交入主绿城后,李永前也进入绿城,稳步成为绿城中国执行董事、执行总裁;并于2019年7月回归中交地产系统,担任中交地产总裁。

  而在李永前正式接掌中交地产之前,中交房地产集团也换帅了。2019年年底,中交集团总会计师彭碧宏兼任中交房地产集团董事长,与任中交房地产集团党委书记的李永前搭班子。彭碧宏此前则有保利集团、保利地产的长期工作背景。

  有央企背景的分析人士表示,中交房地产集团“双巨头”掌舵、中交地产换帅、张亚东全面接掌绿城,中交系房地产业务发展可谓进入一个“革新”的新时代,这也给中交系房地产整合和进击提出了新的契机。

  同业竞争引发投资者质疑

  领导层集体换新,作为中交地产掌舵人的李永前自然不希望被绿城甩开太多。据了解,2019年,李永前回归中交时曾提出“复制绿城中国、创新中交地产”的思路,并制定了“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年远在千亿之上”的目标。

  但在2019年年中,摆在李永前面前的中交地产家底,实在不足以令人欣喜。2019年上半年,中交地产销售只有93亿元,营收同比下降62.2%来到17.5亿元,归属于上市公司股东净利润9293万元,同比下降82.84%。经营性现金流为负,约为-36.9亿元。

  缓解现金流压力、做大业务规模同时求得平衡发展,这都需要李永前着力解决。

  中交地产发力的同时,中交系也面临着同业竞争的质疑。

  在有关证券投资服务平台上,持续有投资者质疑中交系房地产的同业竞争。仅在今年,就有不同的投资者表示中交地产“公司股价极度低迷”,与公司业绩和背景很不相符,希望尽快解决同业竞争的问题;还有类似“对于集团内部同业竞争问题是否有明确规划?绿城业绩蒸蒸日上,中交地产股份是否有解决问题再出发的决心”等质疑。

  中交地产也在回复投资者问题时表示,公司对同业竞争事项持续保持着关注。中交地产也承人与行业内标杆企业相比,规模仍相对偏小,将根据市场情况和自身发展,优化产品结构,提升运营效率。

  “手心手背都是肉”,有市场分析人士表示,房地产主业央企解决同业竞争问题,并没有特别好的“双赢”范例。之前,保利集团旗下保利地产和保利置业走得是重组并购的道路,中建集团旗下中建地产则是整体注入中海地产,并经历了业内闻名的高层震荡。

  未来,中交系如何整合旗下房地产业务尚未可知,但旗下主要平台在房地产市场的直接竞争却已经展开。例如在绿城竞得北京台湖地块现场,中交地产也是竞争对手之一。

  内有降风险、上规模和同业竞争压力,外有兄弟央企的追赶,中交地产系如何化解内外压力实现突破,将成为未来房地产行业的一大焦点问题。(文/张旭)