阔别北京土地市场多年后，近日恒大“梅开二度”，继4月15日拿下密云地块后，4月23日又以总价18.5亿元、溢价率33%，将房山良乡一地块收入囊中。

　　该地块位于房山区良乡镇，为R2二类居住用地、B11零售商业用地，挂牌出让起始价为人民币13.9亿元。宗地中商品住房销售均价不超过35344元/平方米，且最高销售单价不得超过38878元/平方米。

　　挂牌信息显示，本项目地块不再配建保障性住房，该项目居住用途建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

　　本次出让宗地原本设定有企业自持商品住房面积预设比例，但参与现场竞拍的三家企业中，只有恒大和蓝光+北投新城联合体举牌，中骏一直未举牌，成交价也并未触及设定的土地合理上限价格。

　　该宗土地的溢价率为33%，中原地产首席分析师张大伟分析，地块楼面价达到了13818元/平方米，在去年12月中骏地块曾斩获周边一宗地块，楼面价约1.1万元/平方米。

　　中指土地情报的数据显示，地块周边有3个新房项目，其中金融街·金悦嘉苑新房报价26000元/平方米；金樾和著报价31782元/平方米；旭辉城新房报价30231元/平方米；本地块地价与房价比优势明显，周边住宅用地供应不断增加，配套也将逐渐完善。

　　“这个区域已经出现过多宗限竞房地块，旭辉城共计992套房源，金樾和著共计890套房源。区域商品房的总供应套数可能要达到7000多套，未来的人口可能达到2万余人。”张大伟对记者表示，区域内项目竞争激烈，旭辉城以及金樾和著在售产品均价明显低于政府限价，两项目原本限价为3.8万元/平方米，目前正常产品的在售均价约为3.1万元/平方米。

　　合硕机构首席分析师郭毅接受记者采访时表示，恒大拿下房山地块是合理的选择。恒大此前产品一直专注刚需刚改人群，在产品打造上更有优势，对客群的理解程度也更好。从1.3万元/平方米的楼面价和3.5万元/平方米的限价相比，在未来产品的打造上，恒大还是有很大的空间。一种是配置升级做加法，满足改善人群的需要。也可以在价格上做减法，满足地缘刚需客户的需要。可以说，楼面价和销售价格之间的价差，已经决定了这个项目的市场前景相对明朗。

　　中指土地情报的调研认为，该地块所处区域处于市场起步阶段，配套资源较好，产业基础一般，人口密度中等，人口增速较快。

　　郭毅表示，未来区域内的恒大项目、中骏项目、金樾和著、旭辉城四个限竞房项目，形成规模效应，有助于良乡板块市场热度的提升，并拉动区域内项目销量的明显改善。

　　对于恒大回归北京土拍市场，郭毅对记者表示，恒大已多年没在北京市区拿地，其此前项目已进入销售尾声。回归一线和重点二线城市，或是下一阶段发力重点。因为从目前三四城市来看，人口外流、棚改降温等市场环境对于开发商来说并不是很友好。作为曾经重点布局三四线城市的恒大，未来将积极在一二线城市做新的铺排布局。

　　张大伟也表示，最近恒大连续在北京拿地，放眼其他企业，从2019年下半年开始，融创连续在北京拿下4宗住宅地块，说明龙头房企再次回归北京市场。一方面是由于最近全国土地市场有所升温，另外企业融资难度降低，整体看，土地市场的升温趋势开始出现。