央广网北京9月7日消息 随着济南CBD区域的开发和在售楼盘的销售进入尾声,被定义为济南中央生活居住区的盛福片区开始慢慢升温,置业需求慢慢释放,但是片区内供大于求的现状导致片区内部竞争激烈,开发企业面临较大的竞争压力。

片区内供大于求 价差较大

(数据图,合富辉煌(中国)山东公司供图,央广网发)

据了解,目前盛福片区在售楼盘数量多,且密度大。从东向西盘点,在售的有招商滨河府、绿城蘭园,即将交付的有中垠御苑,即将入市的有越秀麓端府,已经交付的有万科翡翠公园,沿路往西则是阳光城檀悦和银丰云玺两个楼盘。毋容置疑,该片区竞争十分激烈。

拿地超过2年、位于盛福片区西侧的阳光城檀悦,于2021年8月开盘,首次入市的两个楼座主最大户型为129平米,价格约为20000元/平米。根据合富辉煌的统计数据显示,此次开盘成交率70%。该楼盘145平米的户型也已开盘,售价约在22000元/平米-23000元/平米。

一位业内人士认为,在买方市场的前提下,价格因素极其重要。阳光城·檀悦的开盘价格会让周边其他在售的楼盘的销售难度大大增加。与其同片区但在东侧的招商滨河府项目,户型面积在131平米-171平米,其中主力户型是131平米和143平米,精装修交付,均价约在24000元/平米。而与其一路之隔、不在同一片区的海信君和项目,同样是143平米实体样板间,精装修交付,价格约在27000元/平米。

该业内人士表示,地价会影响房价,但是如果与同位置楼盘在户型面积类似的情况下,价格差距太多,购房者则应格外注意,房屋质量、生活配套以及教育配套等问题或许会在交房时慢慢体现。

片区外四面被围 需求分散

除去自身原因产生的内卷外,盛福片区四周也是竞争激烈,导致购房需求被分解。

该片区东有长岭山片区的远洋凤栖翰林项目,毛坯交付,主力户型为103平米-139平米三居室和四居室,在售价格约为16000元/平米,项目代建幼儿园与中小学,打造12年一体式教育配套。西有海尔产城投的刚需楼盘铂悦澜庭和改善住宅天玺,其中铂悦澜庭在售户型与盛福片区楼盘相近,价格约在20000元/平米,2020年9月签约山东师大基础教育集团,自身配套优良。天玺在售房源为天玺158平米-240平米,精装修、低密度的小高层产品,售价约在27000元/平米。

该片区南侧不远处,则有奥体片区硬核改善楼盘的仁恒奥体世纪公园、龙湖天奕,屡次加推即售罄,二者对盛福片区大户型房源的销售有一定的冲击性。北侧王舍人片区的龙湖天曜均价16000元/平米,毛坯交付,主力户型为97平米-128平米三居室,为近期热销楼盘。而碧桂园凤凰壹品均价为17000元/平米,目前主力户型为125平米的三室两厅两卫带装修户型,坚守长期主义的天鸿地产在售房源物业形态较多,其中住宅组团为万象东方,售价在14200元/平米,主力户型为建筑面积约112平米和127平米三室两卫、149平米四室两厅两卫。天鸿地产一直深耕王舍人片区,该片区内教育等配套资源已相对比较成熟。

如此密集的楼盘排布,如此紧凑的楼盘售价,再加上如此通达的交通网络,让原本就挤压的购房需求,更加难以在盛福片区痛快释放。

片区需求导入不足 需携手平衡供需

盛福片区大规模土地入市始于2016年。回顾彼时,中垠地产以96296万元的总价竞得徐家旧改项目1宗住宅,经过266轮竞价,地块最终成交楼面价为12403元/平米,即现在的中垠御苑,如今已是尾盘。随后的四年时间内,该片区陆续有不少地块成交。合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明表示,这个片区土地集中出让的时间正是楼市较火热的阶段,所以整体土地价格偏高。

知名房地产企业纷纷落子盛福片区,对于提升城市居住品质而言,是一件好事。不过,集中拿下的高价地,随着调控的趋紧,开发销售难度也在提升。特别是今年实行22城试点土地集中拍卖,济南被纳入其中,土地拍卖初级最高价则竞拍政府配套房,今年8月份济南又最新做出了土拍补丁,触及最高价则抽签决定中标者。一时间,对于房企来说,压力迅速攀升。即将入市的越秀麓端府楼面价12528.2元/平米,即将入市的银丰云玺楼面价14400元/平米。如何对待这些高价入手的土地,着实考验房企的资金实力与协同能力。

许传明表示,该片区发展基础不好,现状配套水平不高,需要远期兑现。市场认知度亦不高,导致客群偏刚需一些,价格承受能力不高。现状配套不佳,遭遇高地价,让片区的开发压力很大。如今的房地产市场以稳健为首要目标,购房意愿被逐步分解、同片区楼盘内卷严重、片区配套无法短时间内提升、且金融杠杆无法奏效的现在,盛福片区房企还需继续挖掘项目价值、提升内功,更需携手平衡市场供需。