3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，严打经营贷违规进楼市。

　　为何要严打经营贷进楼市？房贷利率是否会有影响？太原房价会跌吗？对于购房者关心的这些问题，山西晚报记者进行了调查采访——

　　A 政策：经营贷资金不得流入楼市

　　经营贷，是指对小微企业和实体经济的个人经营贷款，经营贷的本义在于银行扶持小微企业的发展。曾经，经营贷顶替房贷购房的情况非常少见，因为经营贷利率较高、期限较短，如此操作无利可图。但随着国家扶持小微企业的力度持续加大，经营贷利率不断降低，此时，对于一部分不能申请房贷的购房者，经营贷便显示出了在利率上的优势。

　　山西晚报记者获悉，近期，一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。尤其是今年以来，一线城市如北京、上海、广州、深圳等多地已经对违规挪用经营贷炒房的行为展开了严堵。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年疫情暴发以来，政府部门为稳定经济发展出台系列金融优惠政策，为中小企业减负。然而炒房者利用规则空间通过经营贷支付购房款，热点城市出现了比较明显的过热趋势，并且出现了“市场过热”“违规资金”入市之间的恶性循环，加大了房地产的金融风险。

　　这是银保监会等部门首次系统对经营贷进行管控的政策，进一步体现了房地产市场从紧从严的导向。

　　B 现状：严防死守措施多样

　　如何严堵经营贷呢？银行等机构将推出一系列措施，堵死一切钻空子的行为。

　　首先，在审核贷款时，空壳企业将不再能得到贷款。例如，银行将加强借款人资质核查，经营用途贷款要“三查”，各项授信审批要求也严格执行，银行将禁止向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。严跃进表示，此次政策明确了一个概念，即“空壳公司”。这也是首次明确无实际经营的小微企业的名称。政策显示，行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。从实际过程看，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。类似空壳公司后续将面临较大的审查，严管空壳公司注册行为很关键。

　　在信贷需求审核方面，银行将对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不会因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不会向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。此次政策明确，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。从这项规定可以看出，这两年房产炒作过程中出现了一种做法，即先借款买房然后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式。当前对于此类抵押的做法进行规范，有助于打击“买房-抵押-融资-再买房”的炒房模式。

　　对于贷款期限，金融机构也会做严格管理。例如，对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，根据借款人实际需求合理确定贷款期限，确保资金真正用于企业经营等等。

　　此外，山西晚报记者还了解到，金融机构还将重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。

　　C 举措：违规贷款会被强制收回

　　山西晚报记者走访市场获悉，违规将经营贷资金挪作房款的现象，在房产中介、贷款中介参与的交易中较为多见。为了促进成交，经纪人往往会想方设法为买主解决资金困难的问题。

　　在此次严打中，被盯紧的是银行和贷款中介。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。

　　与此同时，一笔经营贷要流入楼市，银行最关键的关口。银行将不断完善内部制度、强化内部问责，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控。

　　接下来的时间，银行业金融机构也会对贷中、贷后进行严格管理。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

　　而综合全国情况看，这种针对已经发放贷款后发现的违规行为，银行会将资金全额收回。例如，深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。如果地产中介机构和人员违规，将被当地政府列入“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

　　中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行有关部门负责人答记者问表示，后续要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

　　D 影响：楼市会降温吗？

　　这次严打将紧锣密鼓地进行，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。关于此次政策出台，更多购房者关心的是房贷利率是否会受到影响，房价是否会下降。

　　山西晚报记者获悉，严防经营贷对房贷利率没有影响。但最近太原确有部分银行房贷政策趋紧，个别银行甚至已经停贷，但也有部分银行表示房贷业务正常办理，与之前相比并无变化，近期有购房打算的市民只要符合贷款条件，可正常申请贷款。

　　在利率方面，3月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。自此LPR已连续11个月未作调整。虽然LPR“按兵不动”，但多地房贷利率却出现走升迹象。

　　“进入二季度，楼市有升温迹象，尤其一线城市的楼市，房价升温明显，其中很重要的因素是经营性贷款流入房地产市场。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，严查经营性贷款流入楼市对房地产市场的健康稳定发展有积极意义。

　　不少分析人士认为，政策旨在减少房地产投资性需求，推动房地产回归居住属性，有效防范房地产市场风险。政策还释放了房地产金融侧持续收紧的信号，房地产金融侧的管控将成为房地产长效机制中重要的组成部分。

　　对经营贷违规流入楼市的查处从城市上升到了中央，将更有利于堵住漏洞，给一些城市过热的楼市降温。

　　山西晚报记者　张磊