央广网6月22日消息（记者 安垚）房企分拆物业上市的热潮仍在持续。
今年1月28日，中骏商管正式向港交所递交招股书，成为物企上市大军中的一员；6月6日通过聆讯；6月21日，中骏商管股份正式开启全球发售，计划发行5亿股股份，不久将正式登陆港股主板。
与其他上市物企相比，中骏商管以商业物业的管理及运营为战略重点，拥有较高的毛利率；同时，作为中骏集团分拆出的物管平台，中骏商管仍然存在高度依赖母公司、在管规模偏小等问题，在近期不少物企遭遇破发的情况下，中骏商管也将面临更严苛的挑战。
主打高毛利商业物业
作为一家以“商管”命名的物业公司，中骏商管以商业物业为重心，但是从在管面积来看，却略显“名不副实”。
根据其发布的聆讯后资料集，截至2020年末，中骏商管商业物业在管总建筑面积仅为约99.0万平方米，而住宅物业的在管总建筑面积约为1525.5万平方米，是商业物业的15倍有余。
不过，商业物业虽然规模不大，收益却更为优越。资料显示，2020年中骏商管住宅物业管理服务每月每平方米的平均物业管理费仅为2.4元人民币，而商业物业的平均物业管理费达到了27.7元人民币，其中环渤海区域的唯一项目北京CBD中骏世界城因位于北京中央商务区，平均物管费更是高达107.3元。
（图片来源：中骏商管聆讯后资料集，央广网发）
（图片来源：中骏商管聆讯后资料集，央广网发）
更高的物业费也带来了更高的毛利率和收益， 2020年中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率达到59.0%，而住宅物业毛利率仅为31.6%；收益贡献上，商业物业用不到100万平方米的面积贡献了约2.2亿元人民币的毛利，而住宅物业以15倍的面积带来的毛利却不足1.4亿元人民币。
如此优越的盈利能力，也就不难理解中骏商管为何坚持主打“商管”牌。
另外，得益于商业物业的高毛利率，中骏商管2020年的整体毛利率水平达到了44.3%，净利润率也达到了20.2%，高于中指院统计的同期在港上市物企28.6%的毛利率均值和15.3%的净利率均值。
在招股书中中骏商管也表示，商业物业管理及运营服务是其战略重点，未来收益所占百分比将继续上升。
业务高度依赖母公司
和许多从房企分拆出来的物业公司一样，中骏商管对母公司中骏集团的倚重明显。
数据显示，2020年，中骏商管商业物业管理服务收益中，99.4%都来自由中骏集团及其联合营公司开发的项目，第三方项目几乎可以忽略不计，同时住宅物业收益中也仅有2.3%来自由第三方开发的项目。
对于物企来说，第三方项目拓展能力和收益占比是评价其市场竞争力的重要指标，而中骏商管显然在这一方面还有很大提升空间。
再具体看重点发展的商管赛道，截至2020年末，中骏商管共有10个在管商业物业项目，没有一个来自第三方，全部是由中骏集团或其合营、联营公司开发，其中包括5个世界城项目。
世界城是中骏集团打造的购物商场品牌，中骏集团曾提出“百城计划”，也就是到2025年在全国布局100个中骏世界城项目，不过，目前已开业的仅有中骏商管在管的5个。
因为对母公司的高度依赖以及获取第三方项目能力的不足，中骏商管的未来发展，很大程度上将受到世界城发展情况的制约。而中骏集团年报显示2020年新增14个世界城项目，要实现百城目标，还有很长的路要走。
值得注意的是，目前已开业和待开业的世界城项目，绝大多数位于泉州、泰州、平顶山以及揭阳这样的二至四线城市，平均物业管理费大幅低于一线城市，对中骏商管的未来收益情况也将产生一定影响。
上市热潮未退，市场理性回归
中骏商管目前已开始招股，预期将在7月2日正式登陆资本市场。不过，自2020年下半年以来，资本市场对于物企的态度已逐渐理性，行业分化加剧，不少小型物企股价一路走低。
通常商管概念能在资本市场获得更高的估值，以今年初上市的星盛商业为例，作为一家纯商业运营服务公司，其2020年毛利率高达56.3%，尽管总合约面积仅为328万平方米，星盛商业仍然在开盘首日实现约3%的股价涨幅，打破了物业股连连破发的局面，总市值目前已突破50亿港元。
但仅仅靠高毛利，并不意味着一定能够在资本市场获得热捧。同样专注于商业物业的小型物企兴业物联，2020年毛利率为40.7%，高于行业平均水平，却并未被投资者持续看好，其股价已从1.99港元的发行价跌至1.03港元左右（截至6月21日收盘）。
相比于星盛商业和兴业物联，中骏商管总在管建筑面积要大不少，达到约1620万平方米，但这一数字仍远低于中指研究院统计的2020年港股上市物企1.1亿平方米的在管面积均值，并且中骏商管在管商业物业的规模也不如这两家上市物企。
从盈利情况来看，中骏商管、星盛商业以及兴业物联2020年的总收益分别为8.05亿元、4.42亿元和2.13亿元，各自的毛利率差距不算太大，均优于行业平均值；同时，三家物企都存在高度依赖母公司的问题，而中骏集团作为一家全国性的千亿房企，也许能够给中骏商管带来相对更多的增长助力。
除中骏商管外，越秀服务、融信服务、德信服务、朗诗绿色生活等物企都在近期通过了港交所聆讯，即将正式登陆资本市场，而已递表正等待聆讯的物企仍有20家左右。上市物企队伍正变得越来越拥挤，中骏商管能否获得资本市场青睐，在赛道中抢占前列，还需等待时间检验。
