6月3日,祥生控股有限公司出征港股,公布了招股书。在今年提交招股书的房企中,行业排名前三十、销售金额过千亿的祥生堪称规模之最。在过去几年的增长中,祥生也堪称“黑马”。抢滩港股,祥生是否能再演一次“黑马”奇迹?
 
  四载跻身千亿,年复合增长率超过100%

  高增速发展达到千亿规模是祥生抢滩港股的一大优势。
  销售规模从百亿到千亿,祥生只用了4年时间。根据中国指数研究院数据,2015年,祥生的销售规模刚过百亿元,为109亿元;2018年,祥生首次迈进千亿大军,实现签约销售金额1071亿元,跻身行业前30,名列28位;年复合增长率超过100%。
  2019年,祥生销售达到1225亿元,排名上升到25位。
  同期,销售规模的大幅增长也带来其营收的上升。招股书显示,2017年-2019年,祥生的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元,年均复合年增长率为137.6%;同期已确认建筑面积分别为83.83万平方米、142.3万平方米、348.8万平方米,复合年增长率为104%。
  截至2020年3月31日,祥生共拥有195个处于不同开发阶段的项目,应占总建筑面积约2304.47万平方米。
 
  坚持“1+1+X”布局战略 寻求纵深发展

  在祥生195个现有项目当中,104个位于祥生大本营浙江,土储面积达到1156.2万平方米,占比过半,为50.2%;泛长三角区域65个以及其他地区26个。
  在祥生最主要的物业开发销售收入构成中,来自浙江的收入占据绝对位置。2017-2019三年的占比分别为51.8%、71.4%和62.5%。祥生也意识到布局和收入构成过度依赖浙江市场可能面临更高的地域集中风险。
  因此,自2016年来,祥生开始进行“1+1+X”的扩张策略,即以浙江为发展基础,深入渗透泛长三角区域并扩展到泛长三角区域以外的其他具有高增长潜力的城市。
 
  盈利能力上升  2019年ROE超过50%

  在销售业绩、营业收入上升的同时,祥生包括利润和毛利率在内的盈利能力指标也在上升。
  2017年底,祥生还处于亏损状态,净亏损额2.86亿元,2018、2019年扭亏为盈,纯利迅速上涨至4.28亿元、32.1亿元。2017年到2019年,祥生毛利水率水平稳步上升,从13.2%增长到21.1%、23.9%。
  对于毛利率上升,祥生解释称包括三方面原因,第一是交付了部分地理位置优越、确认平均售价较高的物业;第二是由于标准化运营程序及土地收购机会等把握,合理控制了土地及开发建设成本;第三是杭州及周边城市住宅市场状况整体上升。
  业内分析认为,虽然相较于排名前列房企毛利率水平,祥生毛利率水平并不算高,但从近年来增长轨迹看,祥生明显改善了盈利能力。祥生重仓的浙江和长三角板块市场的长期潜力,也将助推祥生盈利能力的上行。
  祥生介绍,在长三角所有开发商中,祥生2019年销售额排名第14位。
  值得注意的是,在ROE(净资产收益率)这一指标上,祥生地产远超众多标杆房企。2019年,祥生净资产收益率达到50.1%,同比增长超过33.5个百分点,不仅高于许多同规模房企,也远高于许多行业排名更靠前的品牌房企。
 
  负债水平逐年递减  2019年净负债率3.6倍

  对于寻求上市的房企而言,通常都会经历一个负债高位下降的过程。祥生地产也不例外。
  根据招股书披露,2017年-2019年三年间,祥生的净资产负债比率分别为13.8倍、7.4倍、3.6倍。祥生在招股书中表示,过往净资产负债率较高主要是由于借款金额相对较大,加之先前累积的亏损而导致总股本相对较小。近两年随着盈利能力提高导致权益总额增长,净负债率开始明显下降。
  截至2017年1月1日,祥生录得亏损10.23亿元,主要由于2016年加快物业开发及地域扩张。2017年底,祥生净亏损下降到2.86亿元,2018、2019年扭亏为盈,纯利增至4.28亿元、32.1亿元。
  从借款数据看,2019年祥生借款总额下降,从2018年的290.6亿元下降到285.3亿元。业内观点认为,祥生在2019年有意减少了借款额,也是为上市做准备。
  从流动负债数据看,祥生的财务风险也处于可控区间。2017-2019年祥生的流动负债分别为606.68亿元、1054.90亿元、1073.85亿元,同期流动资产分别为735.91亿元、1178.90亿元、1250.56亿元,流动资产可以覆盖全部流动负债。
  从2018到2019年,祥生的利息覆盖率从0.3倍上升至1.4倍,增加明显,也印证财务状况趋于好转。
  不过,祥生的融资成本仍处于较高位置。2017、2018、2019三年中,包括银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据的加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%及9.28%。祥生解释称,截至2019年12月31日,加权平均利率相对较高主要由于总借款中“相对高利率的其他借款、资产抵押证券及优先票据比例相对较大所致”。
  值得注意的是,祥生地产是目前行业排名前30房企中唯一未上市的房企。在今年抢滩港股的房企中占据了规模优势。一旦上市成功,将更有助于企业融资渠道的拓宽、融资成本的下降,进一步改善财务结构、促进长期发展。(文/孔维旭 杨光)