在房企多元化分拆愈演愈烈的背景下，恒大物业也渴望像恒大汽车一样，在资本市场挥舞起那根神奇的魔法棒。

　　从2020年12月2日正式登陆港交所以来，截止3月16日收盘，3个半月的时间，恒大物业的股价达到了16.3港元/股，较当初8.8港元/股的发行价已接近翻倍，最新市值达1762.16亿港元。

　　也难怪恒大物业执行董事兼总经理胡亮在首份年报业绩会上高调表示，“2021年恒大物业在管面积目标要突破 6亿平方米，力争成为全球规模最大的物业管理公司。”

　　规模极速增长的背后，如何提升服务水平，匹配“全球第一”的地位，或许是恒大物业下一步必须兼顾考虑的课题。

　　市值魔法

　　恒大不一定是最会造房子的房企，但一定是最会“炼金”的房企。

　　3月16日，恒大物业公布2020年年报，截至2020年底，恒大物业合约面积达5.65亿平方米，同比增长11.88%；在管面积达3亿平方米，同比增长26.05%。2020年实现营业收入105.09亿元，同比大增43.31%，这也是恒大物业营业收入首次突破百亿元关口。

　　上市仅3个多月的时间，恒大物业的收盘（3月16日）报收到了16.3元/股，总市值达到了1762.16亿港元，距离恒大地产的1970.56亿港元市值，仅有一步之遥。

　　恒大物业也成为继5000亿的恒大汽车后，恒大地产的另一头“资金奶牛”。

　　能有这样的市值表现，除了业绩亮眼外，也与恒大擅长向资本市场“讲故事”不无关系。

　　今年1月，网络上流传出恒大物业军令状的消息，流传出的消息图文并茂，并配有誓师大会会议现场图片和盖着“恒大物业集团有限公司”印章的两份文件。

　　文件显示，恒大董事长许家印为恒大物业设立了两个“小目标”：2021年，恒大物业要每月新增拓展在管面积3000万平方米，即全年新增拓展在管面积3.6亿平方米；今年每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上，即全年净利润要实现同比增长50%以上。

　　“军令状”的不慎外泄，恰巧与恒大物业随后的股价飞涨“相得益彰”。

　　相似的情况亦曾发生在恒大汽车身上，其股价飞涨大概集中在三个阶段：公布恒驰六款新能源样车；开始路试以及内饰曝光，每一次的外泄，都让没有量产的恒大汽车股价迎来飙升。

　　目前看来，恒大似乎要利用类似的方法运作恒大物业，毕竟“军令状”要求今年要新增3.6亿平方米在管面积，后面可能会时不时就有大批收并购的利好消息要释放。

　　利润飙升的背后

　　除了规模的扩张，年报显示，恒大物业利润也大幅走高。只是这带来了另一个问题，目前利润表现能托起股价的持续上扬吗？

　　在冲上1762亿港元市值后，恒大物业现时动态市盈率也为约69.97，近70倍。相对地，上市更多年、经营稳定的物管企业，动态市盈率基本在60左右。

　　数据显示，2017年至2019年的净利润复合年增长率达到195.5%，2020年的净利润约26.47亿元，同比增长约184.5%。在各种股民论坛上，这样的高速增长，能否持续，成为投资者最关注的话题。

　　在毛利率方面，2020年恒大物业也实现了大幅度增长，其中物业管理毛利率从2019年的17.7%，增长到2020年的33.6%，几近翻番。对此，恒大给出的解释是：1、高物业费项目交付增加；2、过往不收停车费的停车场开始收费；3科技提效；4、控制成本；5、为减小疫情影响，政府为企业减免的社保费用。

　　逐条分析，除了成本控制和科技提效这样的企业常规做法，政府减免的社保，显然是不能持续的。而增加收取停车费这一项，过去一年恒大物业共收取了8.72亿元停车管理费，较2019年增长了127.8%，未来是否还有那么多未收费的停车场可以被纳入收费范围，尚未可知。

　　而在物业费的提升上，为了配合利润的要求，恒大物业对于管理费用的提价也始终在进行中。恒大目前主要按包干制收取物业管理费，物业费全部计入营收的。截至2020年的物业费水平为2.28元/平方米，相比2017年的每平方米2.05元，已经有了明显提升。

　　这或许与恒大这几年逐渐向一二线城市靠拢有关，随着恒大合约销售的攀升，新项目的落成和交付，恒大物业未来的管理费或许还将提升，只是这会不会遭到业主的反弹，就不得而知了。

　　另外，恒大目前在收并购方面也倾向于收购位于一线及二线城市的物管企业，预计物业费还会继续提高。

　　服务追得上扩张吗？

　　整体来看，恒大物业上市后可谓春风得意，支撑着恒大物业在扩张的道路上一路狂飙。

　　其业绩会上透露，今年前两个月，恒大物业实现新增拓展在管面积1.1亿平方米，完成了全年目标的31%。截至2月末，公司总在管面积达4.13亿平方米，合约面积6.79亿平方米，预计到年末合约面积不低于8亿平方米，在管面积突破6亿平方米。有望成为全球规模最大的物业公司。

　　在追求新增拓展在管面积上，恒大物业并购了大量物管企业，今年1月底，就斥资15亿元全资收购了浙江亚太酒店物业服务有限公司，新增在管面积超8000万平方米。

　　但物业管理不同于一般行业，并购不是贪食蛇一样吃了就变大的游戏，并购后人员的培训整合、服务标准的制定，管理的规范化等等，稍有不慎就会遭到业主的投诉与纠纷，这才是恒大物业面临的终极大考。

　　年报数据显示，3年时间，恒大物业人均在管面积从2018年的3635平方米提升至2020年的7464平方米。假设每户按照100平方米计算，平均每一个恒大物业的员工就需要同时管理服务74的户业主。抛去管理层和非一线员工，实际管理人员的负担可能更重。对此，恒大物业解释为通过智慧管理体系建设，达成了降本增效的成果。

　　但物业管理毕竟是人与人接触的服务行业，如何通过最新科技的引入，智慧管理体系的建设，让管理增效的同时，兼顾服务的温度与品质，或许是恒大物业在快速扩大规模时，必须要提上日程的重点工作。

　　诚然，恒大物业在上市后成为了资本眼中的香饽饽，也成为反哺恒大地产主业的“资金奶牛”，但需要注意的是，物业服务公司归根到底是一家服务公司。恒大物业在阔步向前的同时，依然应该多注意自身物业服务水平的提升。股价或许有涨有跌，但物业服务的品质与口碑如果跌下去了就很难再有反弹的机会，而真正长久的物业公司，都是以更好的服务作为安家立命，长久发展的根基。