央广网4月1日消息（记者 李志勇）2020年大悦城控股的底色略显悲凉，高管频频离职、销售目标未能达成、增收不增利持续、三条红线财务指标归类“黄档”。2020年度业绩报告发布的前一周，大悦城控股原董事长周政辞职，被指疑似业绩不佳所致。

　　根据年报数据显示，2020年大悦城控股实现全口径销售额694亿。按照其内部约定的900年度销售目标计算，仅完成77%。全年，大悦城控股确认的营业收入为84.45亿，同比上年（调整后）增加13.76%；归母净利润为-3.87亿，同比上年（调整后）下降118.88%。

　　尽管在31日发布的投资者关系活动公告中，只字未提致歉之事。但在前一日业绩说明会现场，管理层就大悦城控股不尽如人意的业绩多次向投资者致歉。大悦城控股董事、总经理曹荣根表示：“过去的一年，计提资产减值及市场的负面冲击等带来了业绩压力，我在这里代表管理层向广大投资者表达歉意。同时，公司将积极面对未来，将去年的业绩的压力转化为今年工作的动力。”他强调，2021年会在确保品质的基础上降本增效，加强销售确保实现千亿签约销售额。

　　每股收益连续3年下滑 首度出现负数

　　每年业绩会上，管理层的表态，意在提振投资者信心。但对投资者最大的鼓励，莫过于送到其手中的收益。显然，大悦城控股稀释后的每股收益连续三年下降，盈利能力的持续下滑，没能让投资者放心。

　　数据显示：2017年-2019年大悦城控股稀释后的每股收益而分别为0.52元、0.77元、0.61元。而截至2020年末，大悦城控股稀释后的每股收益为-0.09元，同比下降117.31%，收益首次为负数。

　　大悦城控股增收不增利的状况加剧，且出现由盈转亏局面。2020年，大悦城控股实现营业收入384.45亿，同比上年（调整后）增加13.76%；归母净利润为-3.87亿，同比上年（调整后）下降118.88%；归母扣非净利润为-5.01亿，同比上年（调整后）下降140.72%。

图源：大悦城控股&大悦城地产2020年报业绩说明会

　　其实，大悦城控股利润可能出现大幅度下滑的状况在2019年有所显现。2019年年报中，大悦城控股营业收入大增52.41%，归母净利润同比增长15.27%，归母扣非净利润几乎停滞不前，仅小幅增长0.51%。

　　回溯2019年大悦城控股的运营动作可以发现，大悦城控股利润的重要支撑源于对资产处置等。在当年，大悦城控股高达11.48亿的非经常性损益中，因发生处置子公司股权、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益约14.57亿元。

　　到2020年此类非经常性收益同比下降约90%，给大悦城控股的利润获取带来不小打击。在此前发布的2020年业绩预告中，大悦城控股亦坦言，非经常性收益减少是净利润下滑的主因之一。

　　将近13亿的计提减值让大悦城控股净利润雪上加霜。年报显示，2020年大悦城控股对位于天津、成都、江苏、太仓、南京的部分项目计提存货跌价准备7.22亿，坏账准备5.72亿，计提资产减值准备共计约12.93亿。

　　对于上述部分项目存货减值问题，如果致使其减值的因素消失，有可能返还相关减值。但在业绩说明会上，大悦城控股副总经理姚长林坦言，考虑到2021年房地产调控的政策仍然会持续，从谨慎判断此部分减值回转的可能性不高。

　　此外，疫情影响致使大悦城控股全年持有型项目运营收入同比减少约9.6亿元；2020年结算销售型项目中低毛利项目占比提高，故销售毛利率较去年的38%下降约10个百分点等因素也使得大悦城控股利润下降。

　　财务结构指标：由“橙档”降为“黄档”

　　“三条红线”管控措施出台后，上市房企财务结构是否达到监管本门的要求成为绕不开的话题。

　　根据监管部门要求，剔除预收款后的资产负债率不得大约70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。如果三项指标均不达标，归为红档，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为绿档，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　作为中粮集团旗下唯一的地产和管理平台，“三条红线”管控新规出炉时，大悦城控股现金短债比达到1.91倍，现金流较为安全，但剔除预收款后的资产负债率及净负债率分别为73.57%、105%均踩线，归属“橙档”。

　　为优化财务结构，大悦城控股强化强化现金管控，降低融资成本。通过抓销售回款，2020年大悦城控股实现权益销售回款648.73亿元，同比增长6.9%；手持现金317亿。

　　同时，通过发行公司债、中期票据等方式，实现融资成本进一步下降。报告期末，公司有息负债余额708.06亿元，长短期融资结构合理匹配并不断优化。平均融资成本降至5.10%，较年初下降0.13个百分点，处于行业较低水平。

　　报告期末，大悦城控股的现金短债比为1.76倍，净负债率为85.53%；扣除预收账款后的资产负债率为71.76%。根据“三条红线”管控新规，大悦城控股财务指标中还剩一项不达标，企业分级从“橙档”降为“黄档”。

　　不过，对于财务结构问题，大悦城控股自信心在年报中便有所体现。年报显示：2020年实现权益销售回款648.73亿元，同比增长6.9%。大悦城控股表示，增长的权益销售回款，为公司现金流安全提供保障。同时，大悦城控股积极拓宽融资渠道，有效地降低了公司整体的融资成本：2020年3月控股子公司中粮置业投资有限公司发行15亿元公司债券，2020年8月公司发行20亿元公司债，2020年11月中粮置业投资有限公司发行15亿元中期票据。报告期末，公司有息负债余额708.06亿元，长短期融资结构合理匹配并不断优化。平均融资成本降至5.10%，较年初下降0.13个百分点，处于行业较低水平。

　　在大悦城看来，央企的天然背书，让其拥有较强的融资优势以及潜在的适度杠杆扩张空间。

　　实现千亿目标 销售增速需44%以上

　　除了对财务状况的自信，大悦城控股对三年前定下的2021年千亿销售目标也表现出信心。

　　目前大悦城控股已进入全国36个城市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。曹荣根表示，大悦城控股重点布局高潜力发展城市，且截至2020年末大悦城控股可售货值为2460亿，其中大悦城地产占856亿，2021年可售货值约1513亿，能够支撑1000亿销售目标的实现。

　　报告期内，大悦城控股新增土地面积205.65万平方米，新增土储计容建筑面积456.73万平方米，土地款总额209.12亿元，平均楼面价为4,579元/平方米，平均溢价率为10.2%。

　　实际上，要实现千亿目标对大悦城控股来说具有相当的挑战性。2020年大悦城控股实现全口径销售694亿，同比下降2.37%，未完成900亿销售目标。按2020年全口径销售额计算，年内完成千亿销售目标，大悦城控股销售同比增速许达到44%以上。

图源：大悦城控股&大悦城地产2020年报业绩说明会

　　不过有压力，不代表没有机会。从2021年前2月看，大悦城控股正在加速销售。克而瑞研究中心数据显示，前2月大悦城控股实现销售107.2亿，较2020年的28.3亿增长278.8%。

　　同时，大悦城控股也在推动项目周转速度的提升。截至报告期末，拿地到开工平均周期7.4个月，拿地到开盘平均周期11.2个月，拿地到现金流回正平均周期29个月，分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月。

　　对于未来3-5年的销售规模增长，大悦城控股方面表示，在去年已经做好规划，其中包括每年的签约、回款、获取土地等多方面。大悦城控股称，未来三年公司将保持稳定的增长速度，在量和质上保持增长。过去两年公司的城市能级在下沉，未来预计一线城市销售规模占比30%左右。

　　此外，曹荣根指出，大悦城控股未来发展的核心要点在于提升效率、提升回报，增加现金流，拓展轻资产输出，持续优化销售型资产与持有型资产之间比例，使两者之间的资产配比为2:8。

图源：大悦城控股&大悦城地产2020年报业绩说明会

　　3月31日，大悦城控股发布2021年第一次临时股东大会决议公告，选举由伟、刘云出任公司第十届董事会非独立董事，大悦城即将迎来新的掌门人。新任董事长能否带领大悦城扭亏为盈，如约完成千亿目标，抱有期待的不仅是大悦城的股东们。