央广网7月12日消息（记者 安垚）近期，关于仲量联行考虑以超40倍溢价出售其在中国的物业管理业务的传言在行业内引起热议。商管老大哥“割肉”的同时，国内物业管理企业发展势头强劲，万科物业、绿城服务等多家有着房企背景的物管企业推出专门的商业物业管理品牌，同时国内上市物企已近50家。

老牌跨国大行经验丰富、布局广泛，中资物企势头强劲、不容小觑，进退之间，竞争格局也会相应变化，共赢或许是更好的出路。

国际大行收缩部分业务引关注

商业物业管理是对各类商业楼宇建筑物业管理的总称，管理领域覆盖写字楼、商场、酒店等。一直以来，国内商业物业服务市场中，世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯等五大外资顾问行占据较大份额，这与其“先天优势”不无关联。

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明介绍，五大行具有多年丰富的国内外物业运营、管理的经验且在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务覆盖范围涉及物业与设施管理、房地产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量尽调、绿色认证等全链条服务。

从管理来看，五大行拥有特点鲜明、多元化的管理背景和全球化的资源网络，其管理运行能力及经验不局限于项目所在地的标准；同时已在多年经营中构建了成熟的物业运营标准和人才培养体系，向中国物业管理行业输送了大量专业的物业管理人才。

然而，近两年，一些变化在悄然发生。

今年4月，仲量联行预计出售在中国的物业管理业务(不含房地产经纪、咨询、评估及投资管理业务)的消息一出，便成为行业内热议的话题，高达40倍的溢价更是备受瞩目，甚至有传言碧桂园服务会成为接盘者，尽管此后被辟谣，此事的热度仍在持续。

此番关于仲量联行的传言，让两年前万科与戴德梁行的合作再次进入行业视野。2019年12月，万科物业宣布与戴德梁行成立合资公司万物梁行（万科占比65%，戴德梁行占比35%），实质上接手戴德梁行在大中华区的商业物业及资产管理、综合设施管理业务。

这并不是万科第一次牵手戴德梁行，2018年7月，万科物业以首次公开募股定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。

出让部分业务的同时，五大行业绩下滑的趋势也逐渐显现。据中物研协统计，仲量联行2020财年年报营业收入165.9亿美元，同比下降7.75%；世邦魏理仕2020财年年报净利润7.52亿美元，同比下降41.36%；戴德梁行2020财年净利润下滑2.2亿美元。

商管成中资物企眼中的“香饽饽”

与五大行的市场表现相反，中资物企正在快速崛起。

据中物研协统计，截至今年5月26日，国内上市物企已达46家，预计今年全年上市物企数量将超过20家。截止到5月18日，相较于2020年初，物业板块股价涨幅达35.5%，同期恒生指数涨幅仅1.4%。

伴随大量企业与资本流入，物业管理市场也逐渐出现分化趋势，市场集中度不断提高。根据中指研究院数据，2020年百强物企在管面积均值为4878.72万平方米，百强物企市场份额已达49.71%，TOP10在管面积均值为2.64亿平方米，同比增长27.57%。

同时， 大手笔收并购现象在行业内激烈上演，抢占市场之后，多家脱身于房企的物企，正在加紧商管业务布局。

2018年，万科物业正式推出子品牌“万物商企”，并成立专门运营公司，全面进军商企市场；2019年，保利物业推出“星云企服”商写服务品牌，小程序显示其目前已服务十多个项目；同年，绿城服务发布“绿城云享”品牌，同时绿城服务集团加入BOMA白金会员，借鉴BOMA经验提升商写服务……

据中物研协统计，2020年，26家详细披露服务业态的上市物企，非住宅物业占比均值为33.8%，中位数为26.1%，有7家企业非住宅物业占比超半数。

房企之所以看好商管，盈利能力是不可忽视的原因。以华润万象生活为例，公司2020年年报显示，截至2020年12月31日，其住宅物业在管面积约为1.07亿平方米，在总在管面积中占比近90%，然而住宅物业服务收入占比仅约57.3%，毛利率为15.9%，商业运营及物业管理服务收入占比达42.7%，毛利率达41.8%。

近日刚刚登陆港交所的行业“优等生”中骏商管商业物业管理同样也贡献了较高利润，2020年其商业物业管理及运营服务的毛利率达到59.0%，而住宅物业毛利率仅为31.6%

此外，根据中指研究院数据，2019年百强企业办公物业、商业物业服务费分别为6.99元/㎡/月、6.28元/㎡/月，而住宅物业服务费仅为2.09元/㎡/月；从收缴率来看，2019年百强企业商业物业收缴率为93.33%，而住宅物业收缴率为91.63%。

“商业管理服务对于物业管理企业而言具有巨大的潜在价值。”第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事胡建明表示，多数上市物企都比较重视商业增值服务的占比，商业管理服务与传统的住宅物业管理服务相结合，能够为业主和非业主提供全场景消费模式，同时，商业管理物业的加持有利于提升品牌影响力，为社区商业提供更大的流量资源，实现商业与物业的高质量协同发展。

进退之间市场格局会否生变

这边厢外资大拿出售业务，那边厢中资物企大手笔扩张，市场里关于“中资入场外资势弱”的声音时有发出。

这样的猜测并不是没有根据。胡建明表示，背靠国内房企的物业企业在今天的市场竞争中有着不可忽视的优势：

一方面，有房企背景的物企背靠母公司支持，拥有大量在管项目，且随着越来越多物业管理企业登陆资本市场，这些企业迅速积累经验和招揽人才；

另一方面，随着中国物业管理市场的发展，本土物业管理企业不再局限于传统物业管理服务，不仅拓展商业管理服务，还开始在FM设施管理领域向五大行发起竞争；

此外，本土物企在智慧化物业领域占据优势。“依托母公司强大的资金和资源优势，头部物业管理企业在智慧物业上可以迅速而及时地展开投入、研发、应用和响应。”胡建明说。

可以看到，瞄准商管的物企仍在不断发力，未来这个市场或将迎来爆发。6月15日，远洋服务召开电话会，宣布搭建商业资管团队及成立商业资管平台，全面承接远洋地产持有的商场、写字楼的管理运营业务，并发力轻资产外拓输出商业运营服务；上海上房物业服务股份有限公司拟于主板上市，主攻公共+商业物业；万科也在近期表示未来将加速商管业务发展，王海武出任印力集团总裁……

虽然目前中资物企势头强劲，但不可否认，国内物企在商业项目管理领域的运营管理经验、全链条服务、全球化背景、人才培养体系方面与五大行还存在差距。

胡建明表示，国内物企想要收获好的市场表现，还需在一些方面着重发力。首先，国内物业管理企业应提高在管项目的多样性；其次是设置严格的、明确的准入标准，“在选择发展区域、城市及物业类型时，企业应该综合考量区域、城市的宏观环境、与企业战略的匹配度，只有很好地契合企业自身的发展目标，才能更精准地提供服务。”胡建明说。

另外，他建议国内物企应深度挖掘商业运营服务的价值。“虽然商业管理服务面向的更多是企业，但其核心仍然是‘人’，因此物企可以围绕‘以人为本’的理念，考虑提供一站式综合服务方案。”

而对于市场格局是否会发生变化，胡建明认为，未来国内商管市场的集中度会进一步提高，具有房地产开发背景的大型头部物业管理企业会实施“大鱼吃小鱼”的策略，实现规模化并购，吸收不同背景的优秀人才和汲取丰富成熟的经验。

与之并行的是，国内物业管理企业与五大行之间的竞合关系也会有所调整：“物业管理企业会加强与五大行的合作，向五大行等外资企业学习，弥补商业运营管理能力的短板，提高自身的自主创新研发能力，提高核心竞争力，构建国内商管市场的管理体系；而五大行也将借此开拓自身的项目资源，达到双赢的局面。”