央广网7月15日消息(记者 安垚)

【编者按】“三道红线”政策、“两集中”土拍新政……2021年上半年房地产行业发展进入“新常态”,市场环境发生前所未有的变化,“钱紧”“高负债”“转型”成为多数房企亟待解决的问题,从业人员面临诸多未曾想到过的新抉择。回顾半年发展历程,有房企“没落”,有高管“离场”,但市场的新变化、新尝试仍值得行业品味。在2021年走过半程之际,央广网房产推出“半程回声”——2021年楼市上半年盘点合集,将从市场、土地、并购、人物、政策等多个篇章回顾市场发展,以期给企业、从业者带来更多新思考。

如果要问2021年上半年哪些政策对房地产行业影响较大,“三道红线”新规、“两集中”政策、“限贷令”位居前三想必没有太多人会提出异议。三者,一个从供给端限制资金流入楼市,一个从投资端口调控土地溢价,另一个则从需求端限制资金流入楼市。

不过,上半年影响楼市的政策却远远不止三个。据中原地产统计,2021年上半年全国房地产调控次数高达286次,从土地、二手房、学区房、租赁用房、贷款等多维度查缺补漏,稳房价、稳地价、稳预期,推动房地产市场健康平稳发展。

资金、供地政策组合拳落地 房企“钱紧”

为调控房企大举借债带来的金融性风险,严防资金违规流入楼市,抑制“地价”过高等现象,上半年,一套“组合拳”政策正式落地。

今年1月1日起,房地产行业“三道红线”新规开始正式实施。“三道红线”与企业有息负债融资总额挂钩,如果不能达标将影响企业融资额度。从目前看,该政策的效力已经开始显现,包括中国恒大、融创中国等在内的各大房企纷纷采取了“降负债”措施,房企上半年融资额度也出现下滑。据克而瑞不完全统计,2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元,同比下降34%,环比下降29%,是2018年以来的最低水平。

控制不达标企业有息负债融资规模的同时,为防止资金违规流入房地产,银保监会还给银行设限。1月1日,银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》内容正式落地,银行按照规模大小被分为五个档位,其中规模最大的银行只能贷给房地产行业40%的贷款额度,而对于个人住房贷款来说,上限是32.5%。同时,上半年,广州、重庆、成都、杭州、苏州、宁波等近60个城市调高房贷利率,以遏制市场的过度投机。

此外,为增强土地供应透明度,稳定企业及购房者预期,北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、武汉、郑州等一二线城市还实施了“两集中”政策,集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

二手房价格遇严控

在房地产市场,二手房的交易情况一直被视为反映市场真实情况的风向标。但近年来,多城楼市“虚火”蔓延,二手房市场挂牌价格混乱、业主“抱团涨价”等乱象丛生。

自今年2月,从深圳开始,包括无锡、宁波、东莞、上海等全国多地出手整顿二手房市场,为二手房设置成交参考价。

政策实施后,效果立竿见影。以深圳为例,国家统计局数据显示今年1月深圳二手房价格环比涨幅达1.7%,居70城房价涨幅之首。目前,深圳二手房价格已连续下跌两个月,其中6月环比下跌了0.2个百分点,是70城16个房价环比下跌的城市之一。

(央广网房产整理制图)

“学区房,凉了”

在二手房遭遇管控的同时,本轮调控中“学区房”再次成为调控的焦点。

作为房地产行业的一种畸形现象,学区房因入学资格与户口挂钩、户口与房屋挂钩而产生。当房屋附带了学区“福利”后,很多人高价买学区房实际上并不是为了得到房子,而是为了买一个入学资格,所以市场上才会出现含学位的老破小、地下室都能卖到二十多万元一平方米的现象。学区房价格则早已超出房屋本身价值。

今年,北京、上海、深圳、成都等城市进行的学区改革,施行多校划片、分配名额、教师轮岗等促进基础教育公平的措施,可以说是对学区房的“釜底抽薪”。当“买房”不再与“得学位”划等号,学区房的概念被瓦解,学区房走下“神坛”也就成了必然趋势。

进入下半年,西安、太原、温州等城市也出台严禁炒作学区房的相关政策,未来或将有更多城市跟进。这次,学区房真的要“凉了”。

(央广网房产整理制图)

下半年调控或难松

刚进入7月国务院办公厅便印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,在瞄准解决新市民、青年住房问题的同时,通过拓展租赁性住房供给渠道为楼市降温,助力“住有所居”目标的实现。目前,北京、深圳、宁波、上海、西安、重庆等城市已经跟进。

在“房住不炒”的主基调下,多机构预测下半年楼市调控政策不会放松。

克而瑞研究院认为,房地产长效机制改革将步入“深水区”,尤其是租赁住房供给和房地产税制改革或将提速,速度和力度都要高于市场预期,热点城市结合市场实际变化情况,及时采取针对性的调控政策措施。

中指研究院则表示,下半年,供给端政策将持续完善和发力,同时继续强化房地产金融监管力度,严查资金违规流入房地产市场,住房信贷环境预计将持续收紧。地方层面,调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延,各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策,不断细化和完善当地调控“工具箱”;针对二手房市场热度较高的城市,地方政府可能将加强二手房市场的调控力度。另外,热点城市“两集中”供地规则或将调整,强化房地联动效应。

“严防死守”的政策管控下,中指研究院预计下半年商品房销售面积同比高位回落,全年有望创新高;地价、二手房价格上涨带动新房价格短期仍将延续小幅上涨态势。同时,面对土地供应“两集中”、全年市场销售规模处高位等因素,品牌房企仍需集聚各项有利资源做大规模,在保证资本结构不断优化的基础上,优化土储结构,深化区域与城市深耕,树立城市典范项目,提升城市话语权;强化市场周期研判,顺应市场发展调整营销节奏,并沉淀客户需求数据,精准拓客营销;同时,强化客群研究,顺应人口变化趋势打造产品IP;提升公司经营管理水平,在管理红利时代,实现企业持续稳定、有质量的发展。

克而瑞研究院认为,房地产市场供应量仍将保持稳中有增,与去年同期持平或小幅增长,成交有望持续小幅增长或持稳,而三四线城市因需求透支叠加购买力下降,短期内成交或将保持回落趋势。“因企施策” 与“因城施策”趋于常态化的情况下,一方面,规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主,积极适应新的政策与市场环境,调整投资、销售、融资等各方面的经营计划,构筑起可持续性竞争优势;另一方面,随着不同城市市场分化加剧,企业需要更具针对性的销售策略。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道,加强营销和折扣力度,及时调整价格优惠抢占市场份额、加速现金回流。

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