央广网北京8月20日消息(记者 安垚)政策收紧,房地产行业下行,“钱贵”“地贵”早已成为制约房企发展的两大因素。8月19日,在2021年中期业绩发布会上,宝龙地产总裁许华芳在回答投资者提问时,依然坚定地表示:不拿贵地、不借贵钱。

在房企债务违约增多,融资规模下滑、成本偏高的情况下,许华芳“不拿贵地、不借贵钱”的底气何来?也许从宝龙地产18日发布的2021年中期业绩报告中可以窥见一二。

业绩攀升 毛利率微降仍处行业高位

报告显示,2021年上半年宝龙地产业绩稳步攀升,实现合约销售额530.4亿元,同比增长68.2%;总收入207.3亿元,同比上升20.7%;毛利72.92亿,同比增加14.6%;净利润50.8亿元,同比上升45.3%;归母净利润39.1亿元,同比上升76.1%。

同时,董事会宣派中期股息每股18港分,较2020年同期提升了约50%。

面对亮眼成绩单,许华芳对完成今年的战略目标和第二个五年规划——“双百双千”目标(即新增开业购物中心超一百座、核心利润超一百亿、全口径销售额超一千亿、上市公司总市值超一千亿)都表现出充足信心。在业绩发布会上,他表示,“双百双千”目标是给团队设置的一个方向,完成是大概率事件。

“我们今年的销售目标是1050亿,目前已经完成530.4亿,剩下520亿左右。”剖析完成年度目标的可能性,宝龙地产联席总裁陈德力表示,今年上半年宝龙地产去化率在62%左右,下半年计划推出的货值约1184亿,只要完成44%的去化即可完成年度目标。

值得注意的是,在业绩攀升的同时,宝龙地产的毛利率出现连续下滑情况。数据显示2018年到2020年,宝龙地产毛利率分别为38.5%、36.4%、36.1%。今年上半年,宝龙地产的毛利率下降至35.2%,较2020年同期下降1.9个百分点,较2020年末下降0.9个百分点。

不过,从行业看,宝龙地产毛利率虽然出现下滑情况,仍高于行业平均水平。据媒体测算,2020年房地产行业平均毛利率约在26.7%。

针对毛利率问题,许华芳表示,宝龙地产做项目的逻辑就是要维持合理利润,毛利率维持在30%以上一直是公司策略;毛利率在一定水平上,公司的利润保障和风险控制才会得到很好体现。

避开“两集中”拿地 大湾区以勾地为主

对于毛利率的要求,催生了宝龙地产在布局上的新特点。

上半年,宝龙地产新增19幅土地,规划建筑面积约384万平方米,其中84.9%位于长三角及大湾区。表面看,新的投资布局仍然在“1+1+N”发展战略(即重点布局长三角及粤港澳大湾区,同时兼顾其他机会型优质地区)格局下,但在实施“集中供地”策略的城市,宝龙地产未曾新增一子。

在许华芳看来,上半年实施集中供地的城市,很多利润都特别薄,买地还是要回归理性,土地太贵,开发商算不过来账。

“在上半年土地市场很火的情况下,我们有做策略调整,尽量避开风头。”许华芳表示,2021年上半年,宝龙地产在长三角版图只扩充了安徽一个市场,在广东则新进入了中山、佛山两座城市。

此外,上半年宝龙地产还与广州市政府签订了500亿元战略投资协议,将其作为重要的目标市场。

尽管在大湾区增加了投资,但宝龙地产的重点区域仍在长三角地区。在宝龙地产总建筑面积约3780万平方米的土地储备中,70%位于长三角地区;上半年完成的合约销售额中,83%来自长三角地区。

许华芳称,宝龙地产的第一核心仍然是长三角地区,第二核心确定在大湾区市场主要是看到了该区域综合体市场不饱和的商机。他说,对于大湾区,过去两年宝龙地产的策略明显——“只勾地、不拍地”,未来两三年依然会坚持“勾地”原则,有市场空白点就去,没有就不做。

针对会否通过收并购获取项目,在业绩会上许华芳也给出明确回复:从以往经历看,收并购很浪费精力,会保持关注,不会作为主要的事情去做。

守住“三道红线” 不为增长而增长

在保持规模扩张的同时,宝龙地产的“三道红线”继续保持在“绿档”。

数据显示,截至2021年6月底,宝龙地产的净负债率为77.84%,扣除预收款后的资产负债率为69.98%,现金短债比为109.29%。

同时,于2021年6月30日,宝龙地产拥有的现金及现金等价物及受限制现金供给265.21亿,而一年内到期的债务约206.01亿,现金能够覆盖短期债务。

此外,宝龙地产的融资成本也在下滑。截至2021年6月30日止六个月,宝龙地产的借款实际利率由2020年同期的6.44%微降至6.43%。

对于在保持30%以上的毛利率的情况下,如何平衡规模扩张与“三道红线”的关系问题,在业绩会上,许华芳给出了属于宝龙地产的答案。

他表示,多年以来,宝龙地产一直坚持“不拿贵地、不借贵钱”。在他看来,未来行业增长速度会有所调整,宝龙地产会守住“三条红线”,在国家政策范围内,能做多好做多好,不会为了增长而增长。

许华芳相信,在控制好“三条红线”、保持“拿地销售比不超过40%”的情况下,宝龙地产的增速仍会优于行业。他表示,现有的土地储备和空间足够支撑宝龙地产目前发展,一两年内增长压力不会太大,未来会跟着市场共同前进。