央广网房产8月24日消息(记者 安垚)房地产行业走进管理红利时代,在三道红线新规、两集中供地政策的影响下,房企如果还想要通过“高周转、高杠杆”实现规模快速攀升,已经不太现实。

与众多房企一样,稳居“千亿军团”的正荣地产已经放下了对规模的执著,开始越来越多关注效益和安全问题。

8月23日,在正荣地产召开的2021年中期业绩发布会上,董事会主席黄仙枝就多次强调“规模、效益、安全”的平衡。他表示,正荣地产一直在强调高质量的发展,力求规模、效益、安全的平衡。虽然规模会带来成本分摊等方面优势,但规模要与经营能力、与行业发展及政策要求相匹配。

销售额同比增长47% 权益销售比较低问题未消解

从今年上半年看,在销售规模方面,正荣地产有着较好增长。

(正荣地产近几年合约销售情况变化表 图源:2021年中期业绩发布会截图,央广网发)

今年年初,正荣地产定下1500亿的销售目标。截至6月30日,上半年正荣地产已经实现合约销售金额823亿,同比增长47%。

据黄仙枝介绍,到今年7月份,正荣地产的合约销售额已经达到930亿,完成合约销售目标的62%。在他看来,尽管从目前看下半年市场有下滑趋势,但正荣地产完成年度目标没有问题。

不过,对于市场一直质疑的权益销售比较低的问题,正荣地产高层似乎没有给出太有力的回应。

克而瑞数据显示,上半年正荣集团实现权益销售额463.5亿元。按此计算,正荣地产的权益销售比约56.32%,相较于2020年的55%有所上升。

此前,在正荣地产2020年业绩发布会上,正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋公开表示,从去年到今年开始,正荣地产更加看重整体的权益销售规模,预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右。

现在看来,正荣地产今年在实现权益销售比的目标数值上存在一定难度。在2021年中期业绩发布会上,正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健称,正荣地产对合作的态度比较开放,主要希望可以分散投资风险,实现合作、共赢。他表示,上半年正荣地产权益销售比、并表占比接近50%,全年也将维持这个比例。

(正荣地产上半年新增土地储备情况 图源:2021年中期业绩发布会截图,央广网发)

从土地储备权益占比方面看,陈伟健的回答相对比较中肯。截至2021年6月30日,正荣地产的土地储备约2930万平方米,其中土地储备权益占比约56%,较2020年末的58%下降2个百分点。而在上半年,正荣集团新收购24幅地块,总建筑面积约356万平方米,权益占比约46%。

“虚胖”不是问题 关键财务问题要可控

除了销售权益比较低,正荣地产的毛利率数据也并不好看。

自2018年到2020年,正荣地产的毛利率分别为22.8%、20%、19.1%,连续三年下跌。2021年上半年,正荣地产的毛利率同比微降1.2个百分点至19.1%,与去年末持平。

不过,每一家企业都有自己的生存模式。

权益销售比和毛利率问题也许让正荣地产看起来有些“虚胖”,但相对于一些增收不增利的企业,正荣地产的表现仍有可圈可点之处。

数据显示,2021年上半年正荣地产实现营业收入160.11亿元,同比增长10.1%;期内净利润15.03亿元,同比增18%;归属股东净利润11.66亿元,同比增长33.1%。

(正荣地产近几年利润情况变化表 图源:2021年中期业绩发布会截图,央广网发)

实际上,近三年来,正荣地产的营收和归母净利润虽然增速放缓,但仍呈现上涨态势。数据显示,2018年到2020年正荣地产的营收和归母净利润分别为263.5亿、325.6亿、361.3亿及21.1亿、23.1亿、26.5亿。

面对市场比较关心的“三道红线”问题,在2021年半年报中,正荣地产也给出答案。

(正荣地产近几年现金短债比情况变化表 图源:2021年中期业绩发布会截图,央广网发)

数据显示,正荣地产剔除预收款后的资产负债率为72.4%,净负债率为57.2%,现金短债比为2.19。按照相关规定,正荣地产脚踩一条红线,归属黄档企业。

对于债务结构问题,正荣地产管理层没有过多担心。陈伟健称:“下半年会进一步降低负债,争取‘三道红线’年内全部达标。”

除了“三道红线”将达标,正荣地产对财务健康的自信还体现在对表外权益和债务的态度上。

在2021年中期业绩发布会上,正荣地产大方通报了其表外权益和负债情况,成为首个主动公布表外权益和负债的房企。

截至2021年上半年,正荣地产表外负债约为31亿元,表外货币资金约为24亿元,表外净负债约为7亿元。陈伟健认为,正荣地产目前表外负债可控。

而对于正荣地产主动公布表外权益和债务的行为,业内人士给予了充分认可。贝壳研究院高级分析师潘浩表示,自“三线四档”金融监管政策开始,调控不断加码,房企降负债效果明显,而一直以来,具有隐性债务属性的表外负债成为行业较大的风险隐患。

他表示,正荣地产首次主动披露其表外债务的行为,具有一定的行业领先作用,将有利于监管机构对房企全面债务风险的评估,或许将会推动其他房企的跟进,加速房企在财务稳健的道路上积极优化,共同维护行业金融风险的可控性。

在房地产行业发生激变的情况下,正荣地产的发展策略已经拟定。黄仙枝表示,未来的正荣地产仍旧看好并会重点深耕一二线城市,合作开发还将会是其主流的经营模式。同时,他表示,随着外部市场变动,“快周转”已经不适合所有项目,未来公司将调整策略,一部分项目“快周转”保现金流、保规模,另一部分保利润。