央广网北京8月30日消息(记者 安垚) “经营提效”,是旭辉控股在过去的半年以及未来一段时间里最重要的关键词。

8月26日,旭辉控股披露了2021年中期业绩公告并举行了业绩发布会。业绩会上,“掌舵者”林中和林峰两兄弟传递出旭辉当下的战略方向,从盘活资产、提升经营效益,到布局多元化产业,旭辉正在拥抱行业向存量的转型,努力保持财务稳健、业务均衡及可持续发展。

毛利率明年底触底反弹

中期业绩报告显示,2021年上半年,旭辉控股已确认收入约为363.73亿元,较2020年同期增长约58.0%;归母净利润为36.03亿元,较2020年同期增长6.94%。

(图片来源:旭辉控股2021年中期业绩公告,央广网发)

收益增长的同时,旭辉控股盈利能力略有下滑。数据显示,今年上半年旭辉控股的毛利率约为20.7%,相比2020年同期的25.6%下降近5个百分点;核心净利润率为9.2%,去年同期则为13.9%。

对此,旭辉控股董事局主席林中在业绩会上表示,毛利率下跌是地产行业发展的一个必然阶段。在他看来,房地产行业经历过了土地红利的时代以及高杠杆、高盈利的时代,未来正逐步迈进管理红利和品牌红利的时代,企业之间全方位高强度的竞争,也会带来利润率的进一步回落。而在国家“稳房价、稳地价、稳预期”长效机制的引导下,地产行业一定会走向平稳健康的发展。

他预测,可能到明年年底,行业毛利率会到达一个低点,房企2017年、2018年获取的价格较高、利润较低的地块逐渐消化完后,毛利率会迎来触底反弹,但房地产不会再回到暴利的时代。从长期来看,未来行业平均毛利率会在20%左右波动,净利率在8-10%左右。

旭辉控股首席执行官林峰则表示,旭辉希望能够一直在行业内做一个超越平均数的优秀学生,也希望在未来行业触底反弹之后,旭辉能够成为率先提升毛利率和净利率的企业。

经营提效,年内“三道红线”转“绿”

从“三道红线”指标来看,旭辉控股上半年净负债率为60.4%,较2020年末下降3.6个百分点,现金短债比2.7倍,剔除预收款后的资产负债率为72.1%,一项指标踩线,保持“黄档”行列。

业绩会上,旭辉控股首席财务官杨欣表示:“旭辉持续管理自身的债务结构,保证财务的安全性。目前,旭辉已完成下半年主要到期债务的再融资,以更厚的安全垫应对行业的不确定性。上半年我们的经营性现金流是正的,有息负债仅增长5.8%,今年的目标是‘三道红线’全部进入‘绿档’。”

对于如何完成“三道红线”达标要求,并同步保持旭辉经营业绩的稳步增长,林中在业绩会上表示,过去地产商经营方式比较粗放,其实内部有很多潜力可挖,第一个维度就是要盘活资产,“包括快速销售、快速回款,减少库存,如果把销售速度慢一点的项目提升上来,它就能产生更好的效益” 。

中报显示,2021年上半年,旭辉控股实现合约销售额1361.5亿元,同比增长68.6%,完成全年2650亿元销售目标的51%。同时物业销售现金回款率也超过了90%,为旭辉控股带来稳健充足的现金流。

(图片来源:旭辉控股2021年中期业绩公告,央广网发)

第二个维度则是盘活土地储备,林中表示,未来旭辉会加快土储的滚动开发,减少资金的占用量,减少土地储备的年份,将周期保持在2年左右。

同时,旭辉还会紧抓经营效率的提升,利用数字化、智能化的手段改善整个公司的业务和运营体系。

另外,林中指出旭辉还会对投资策略进行一些修正,希望在市场比较好的城市拿更多周转快、去化快的中型项目,避开市场不好的城市,减少拿大型项目,以此在拿地销售比不超过40%的要求下,实现未来持续稳定的增长。

对于推迟的第二批集中供地,林中认为,在新的政策下土地市场会更加平稳,下半年应该会有更多的投资机会,旭辉会针对不同的城市采取不同的策略,并且在22个集中供地试点城市以外的一些基本面较好的城市考虑投资机会。

未来几年孵化两、三家公司上市

多元化是近年来房企发展的一个重点。对此,旭辉制定了“同心圆战略”,中心圆是房地产开发业务,外层圆则是地产多元化业务,包含商业管理、物业服务、代建、长租公寓等等多个领域。

“旭辉在做的多元化,它不是一个分散风险的投资,是围绕着旭辉的核心能力,对这些业务的认知以及旭辉拥有的资源,来做一些和我们的业务发展或经营上能有协同效应,双方能够增效共赢的产业。”林中在业绩会上表示。

他以物业板块的旭辉永升服务为例,物业服务好可以带来更好的品牌口碑,让旭辉地产业务发展更好;而旭辉发展好,又可以给旭辉永升服务持续不断地输送优质项目,用以壮大规模,并提升未来做社区经营服务的密度。

同理,旭辉正在发展的长租公寓、地产科技等业务,也是能与开发业务实现协同增效和共赢的产业类型。林中认为,这样的地产相关的多元化,对旭辉来说成功把握更大。

目前,旭辉旗下的多元化业务公司包括旭辉商业、旭辉永升服务、旭辉瓴寓、旭辉建管、旭辉健康等。中报数据显示,2021年上半年,旭辉商业租金收入同比大涨79%,出租率保持在94.3%的高位,下半年将有4个新项目陆续开业;而旭辉永升服务上半年营业收入同比增长53.1%至20.6亿,在管面积则较2020年末增长68.4%,达到1.3亿平方米。

林中指出,旭辉把这些产业都当作一个独立的企业来经营,并且希望未来每一个多元化板块都能成为行业的龙头企业。其中,旭辉永升服务已在2018年成功登陆港交所,他表示,未来几年旭辉会持续推动两到三个成熟的多元化业务企业独立上市。

谈及未来的收并购计划,林中表示下半年可能有更多的收并购投资机会,但企业级收并购比较少,优质的项目收购机会相对较多。在物业赛道上预计会有战略性的收并购,比如通过收并购开拓医院、环卫、城市服务等新的业态,或者帮助提升区域渗透率、提升在社区增值服务方面的经营能力。另外,旭辉未来还会围绕着地产科技领域开展收并购,增加在数字化方面的投入。