在房地产市场，“赠送面积”已经成为常规营销噱头。殊不知，其中存在的诸多陷阱。一方面，“赠送面积”多是开发商更改规划“偷”来的，可能存在不符合国家强制性规范的情况，不受法律保护，有被强拆的风险；另一方面，当业主遇到出售、拆迁、纠纷等情形时，“赠送面积”部分业主权益得不到法律保护，监管部门要求整改或拆除违建时，消费者无法阻止。
　　继2020年10月，北京大兴一项目别墅建设与实际规划不符，电梯间被拆除后。近日，央广网房产获悉北京门头沟一项目为包装更多“赠送面积”，擅自更改户型，违规搭建地下二层被投诉。
　　2019年初，小秦（化名）被上述项目开发商的一则广告吸引。置业顾问向小秦表示，该项目周边是重点中学，是一处不可多得的学区房，环境优美、交通便利。在置业顾问一通推销之下，当年5月小秦便于项目开发商签订了商品房预售买卖合同。
　　随后，小秦还按照要求支付了首付款，余款进行了贷款。在商品房买卖合同中，双方约定于2020年6月30日交付房屋。但后来，小秦却发现，置业顾问口中所说的重点中学只是一所普通学校，小区也算不上学区房，且周边存在噪声污染等问题，小秦便决定退房。
　　在退房过程中，因为双方对责任认定方面存在一定分歧，迟迟未能办理。小秦便委托了相关律师事务所介入，向开发商主张维权。
　　
　　律师在调查过程中发现，除虚假宣传外，上述开发商还存在擅自改变规划户型，将公共部位的面积改造成套内面积出售给业主的行为。
　　以小秦所购房屋为例，按照楼层规划图显示，小秦所购房屋应该是两室一厅一厨两卫格局，周边分布着设备平台、天井、开放式阳台等功能区；但实际操作中，开发商将原本规划的设备间改造成卧室，把天井和一部分阳台改造成了第二客厅，并把规划的卧室南侧的阳台和卧室打通，增大了卧室的面积，把规划的客厅南侧的阳台和客厅打通增大了客厅的面积。加上天井、设备间这些所谓的开发商“赠送面积”，小秦得到的房间实际上就成为了一个三室一厅一厨两卫的户型。
　　此外，在调查中，他们还发现，开发商存在擅自增建地下二层问题。调查材料显示，小秦房屋所在楼栋规划为地上16层，地下1层，但是小区的竣工验收报告却显示该栋楼地上16层，地下2层。同时根据客户的购房合同显示，该栋楼地下2层为戊类库房，也从侧面说明了小区违规多建了一层地下，而且小区现场的照片也能清楚地看到该栋楼实际上建有地下二层。
　　律师认为，开发商没有任何手续建设的地下二层明显是违法的，严重违反了我们国家在建设工程及规划等领域的相关规定，而且对于客户的日常居住使用也存在一定危险。
　　在掌握这些情况后，小秦委托的律所第一时间向开发商发送了律师函。接到律师函后，开发商表示愿意协商解决，最终小秦成功退房，并获得相应赔偿。
　　在这个案例中，小秦是幸运的，因为掌握了开发商的违规情况，并且整理了清晰的证据，最终实现成功退房。然而对于更多购买有“赠送面积”购房者尤其已经交付的购房者来说，一旦被查出存在违规改建情况，更多是“哑巴吃黄连”。以上海一小区为例，2019年6月该小区叠拼以“赠送面积”占比高达15%而一房难求。收房后，业主却接到了一纸“限期整改决定书”，随即违建部分被城管等执法部门组成的联合行动组强行拆除。320户的叠拼业主走上了漫长的维权路。
　　在采访中，金诉律师事务所王佳红律师提醒广大消费者，在买房时想避免重蹈小秦覆辙，消费者要看房屋规划图纸以及商品房买卖合同所附图纸，如果房屋有问题可以从中看出一二。
　　同时，她表示，对于开发商宣传的赠送面积，消费者要提高警惕，“天上不会掉馅饼”，开发商赠送给你的面积大多是占用的共用面积，而这样做违反相关法规，购房人有可能因此拿不到房产证。
　　王佳红表示，对于赠送的东西，最好能够让开发商写入合同之中，如果不能将其纳入合同，说明这部分赠送很可能不合法，是否接受，消费者要非常慎重。（文/未央）
 
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