“十五五”开局之年，北京市持续加大“一张床”“一间房”保租房供给力度，稳步提升新市民、青年人居住水平。7月，北京市住建委联合相关部门印发了本市2026年第一批保障性住房建设筹集计划，北京市优化保障房建设思路，从“重建设、重数量”向“重宜居、重适配”调整，均布局在科技创新集聚区、产业园区周边和租赁热点地区。

与此同时，在北京北部，昌平区正依托全面优化升级的“昌聚工程”等配套人才引育计划，加速推动“两谷一园”等核心产业园区的产城融合，为大量涌入的科创人才提供稳定的居住保障，成为区域发展的关键一环。据悉，在此背景下，北京未来科学城集团与万科泊寓合作，在昌平推出大型保租房社区，预计于8月新增供应1489套保障性租赁住房，通过“国企重资产打底+市场化轻资产运营”的协同机制，为破解产业园区职住平衡、探索保租房安居新路径提供了昌平样本。

产业扩张催生居住缺口，精准供给破解职住矛盾

近年来，北京未来科学城“生命谷”片区产业持续扩张。据了解，在上述租赁社区三公里范围内，集聚了昌平实验室、北京生命科学研究所等高水平研发机构，以及小米智能工厂二期、紫光数字经济科技园、科兴高精尖成果转化基地等重点产业资源。科研人才、产业骨干及IT互联网青年白领规模的持续扩大，使得区域居住需求急剧攀升。此前，大量在园区工作的青年人才面临通勤时间长、租房成本高、租约不稳定等问题。

未来科学城为央企科创人才提供了多元化安居方案，不仅供给优质商品房源，满足人才购房需求，同时提供各类户型、不同面积的人才公寓，解决人才住房刚需。其中，与万科泊寓合作推出未来星宸泊寓院儿社区，采取了精准的分层供给策略，最具多元化代表性。

据项目负责人介绍，在1489套房源中，90%被设定为基础单间及一居室，精准面向毕业3至8年的青年工程师、研发人员及项目执行层。这一群体对居住面积要求不高，核心诉求在于“通勤近、租约稳、性价比高”。月租金定价为周边市场同类型、同品质房源的九折，并已纳入保租房管理体系，从制度层面保障了租金与租期的长期稳定。此外，约10%的高品质户型则面向核心人才及家庭化租客，兼顾了普惠性与多样性需求。

空间设计嵌入日常动线，社区配套提升留驻意愿

在硬件与配套规划上，该项目体现了长租公寓从“住有所居”向“住有宜居”的转变。针对科创人才高频出现的远程会议、临时办公等需求，项目在配建500平方米综合社区中心的基础上，创新性地在每一楼层嵌入了38处微型共享空间，涵盖个人电话间、会议室、阅读区、公共洗衣等功能。这种分布式、高密度的空间布局，打破了传统长租公寓集中式公区使用率低的痛点，让共享设施真正走入住户的日常动线。

在外部环境上，项目紧邻由未来科学城集团代建的1.5万平方米市政绿地运动公园。该公园内部配置了篮球场、羽毛球场及“科学聚场”等多元化运动场地，将市政配套与社区青年的运动需求深度融合。同时，社区内引入了便利店、咖啡厅、干洗店等生活业态，有效提升了青年人才的留驻意愿。

国企资产与市场运营协同，构建保租房可持续模式

作为未来科学城集团与泊寓在保租房领域的首次合作，该项目的核心看点在于其底层商业逻辑的构建。传统保租房项目往往被视为政府主导的民生投入，面临资产沉淀重、后期运营效率低等挑战。未来星宸社区则通过政企协作，构建了“国企资产+市场化机构运营”的协同模式。

在这一模式中，作为区属骨干国有企业的未来科学城集团充分发挥资产持有与资源整合优势，承担了土地开发与前期建设等重资产投入，为项目提供了稳定的资产基础；万科泊寓则依托其品牌、数字化管理及标准化运营体系，以“轻资产”模式输出全链条服务。数据显示，泊寓在全国范围内运营管理房源达26万间，整体出租率保持在95%以上，单人管家可管理约160间房源。

业内分析指出，这种协作模式不仅有效提升了国有资产的运营效率，也为保租房“建后管得好”提供了市场化解法。项目的深层价值不仅体现在租金收入的稳健现金流上，更在于其对区域产业反哺带来的长期杠杆效应。当高品质的租赁社区填补了职住平衡的短板，它便成为产业园区招商引资、留住核心智力资源的关键筹码。产业集聚度的提升将直接推高区域商业活力和土地价值，从而为持有重资产的国企带来长期的资产增值回报。

未来星宸泊寓院儿生命科学园社区的入市，不仅是北京昌平区一次大规模租赁住房的结构性补充，也是对“产业+居住+服务”系统性人才战略的务实回应。当人才公寓不再是“过渡将就”，而是具备稳定服务、公共空间与人文关怀的居住社区，城市对青年人才的吸引力便从单一的薪酬竞争，升级为综合居住环境的系统性竞争力。未来，该项目的实际运营成效，将为全国保障性租赁住房的可持续发展提供可参照的行业样本。

（注：本文为央广网登载的房地产行业信息，仅供参考。）