刚闭幕的全国住房城乡建设工作会议为2024年的住房和房地产工作指明了方向,更让我们深入思考房子作为根本对象、人作为根本目的、政府和市场作为根本手段等一系列重大系统性问题,处理好这些关系,将更好地促进房地产市场健康发展。

  处理好新房与旧房的关系

  中国住房已经进入新建和存量并存时代。按照“七普”数据测算,城镇至少有300亿平方米住房存量。将住房存量维护好、更新改造好,实现住房高质量发展,是一项持续而重要的工作。全国住房城乡建设工作会议明确,要完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度。

  一是借助住房综合调查,系统了解更新改造需求。全国住房城乡建设工作会议提出,建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度,下力气建设好房子,像汽车行业打造电动汽车一样,在住房领域创造一个新赛道。依据我们团队开展的关于住房高质量发展评价指标体系研究,住房体检可结合住房综合调查进行,这是持续了解居住现状、住房性能及更新改造需求的重要手段。

  二是创新更新改造机制,建设好社区。住宅的更新改造历来是一个难题。无论是加装一部电梯、新建一个停车场,还是住宅维修资金的使用,都需要集体行动。更新改造过程中,哪些是老百姓的权利,哪些是政府的责任?如何推进社区治理和邻里关系重建,建设真正和谐美好的“好社区”?这些都值得探索,也亟须制度创新。

  协调好支付能力和生命周期需要的关系

  对住房进行全生命周期维护,终究还是要为人的全生命周期服务。真正的住房需求,是人的生命周期需要和支付能力叠加的结果。年轻人都喜欢去大都市且倾向于租房,因为支付能力有限,且方便、灵活;结婚生孩子时,希望住房更加稳定且自由;随着孩子数量增加,还要换大房子;步入老年,孩子们长大离巢后,又希望换回小房或去适宜养老之地居住。我国的住房服务,必须兼顾这种生命周期需要。

  一是更好地覆盖新市民需要。为解决新市民、青年人住房结构性供给不足问题,2021年,党中央要求建设保障性租赁住房。“多主体供给、多渠道保障”的局面迅速在人口流入城市形成,有效缓解新市民、青年人住房需求。中央提出建设配售型保障房,恰逢其时,让工薪收入群体逐步实现“居者有其屋”,消除买不起商品房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗。

  二是更好地覆盖农民工需求。全国住房城乡建设工作会议强调,加快解决农民工住房问题。2021年保障性租赁住房建设关于“一张床”的要求,主要针对农民工。上海于2020年开始建设“新时代城市建设者管理者之家”,主要定向供应建筑、环卫、家政等城市一线施工、维护、服务等人员。

  把握好市场与政府的关系

  一是构建更加完善的房地产市场制度。全国住房城乡建设工作会议强调,要“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。针对这个新形势,短期要“稳定房地产市场”“重拳整治房地产市场秩序”;长远看,要构建更加完善的房地产市场制度,让市场更好地发挥自我调节作用。过去,不规范的租金贷曾造成租赁交易风险。现在,有必要通过加强预售资金监管、提高预售建筑完工比例、推进现房销售等措施,让销售环节更加风险共担,让公平交易机制更好地发挥作用。

  二是处理好保障房与市场的关系。配售型保障房出台后,大家关心“建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列问题。首先,可依托市场机制,政府搭台、市场唱戏。保障性租赁住房用此办法取得了成功,一批租赁品牌在成长,配售型保障房也可以从中借鉴相关经验。其次,要处理好保障房与商品房之间的关系。从一二线城市商品房销售情况来看,“换车容易上车难”,商品房销售主要以改善型为主,配售型保障房应主要帮助工薪家庭“上车”。因此,配售型保障房保刚需和市场商品房升级换代之间有序衔接,显得至关重要。

作者系中央党校(国家行政学院)社会和生态文明教研部教授

编辑:安垚
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