自去年以来,商办市场复苏未达预期,在新增办公面积持续放量、有效办公需求不足、企业办公方式更加灵活多样等多重因素影响下,重点城市写字楼空置率继续攀升,项目去化持续承压,同时办公市场以价换量趋势继续,写字楼租金仍面临下行压力。

行业发展的不确定性更加考验开发商、运营商的项目运营管理能力。危机之中,也有部分企业展现出强劲的项目去化能力,实现写字楼出租率的稳步增长。

近日,在2024观点商办暨资管大会上,多位商办市场从业者表示,楼宇经济仍是推动城市经济发展的重要引擎。

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云指出,写字楼不再是一个独立的楼宇,或者一个商办、产业园,更重要的是为各种经济要素提供合理空间的载体。

据蔡云介绍,今年一季度,北京、上海、深圳写字楼的空置率基本上超过了20%,三线城市的写字楼业态或者商业办公业态空置率基本上达到了40%。市场活跃度下降,对房地产持有型物业靠租金收益维持经营现状发展是很大的因素。

面对当前行业现状,蔡云认为,从业者应该注重挖掘新质生产力需求,比如电子信息、生物医药、新能源领域对于写字楼的需求仍在稳步提升。

其次,她指出,要保证写字楼稳定的增值、保值,还需要靠企业维持合理、高效的运营。

以北京市场为例,据兆泰集团写字楼板块负责人刘旭东介绍,公司在北京中关村、金融街、东二环持有一共8栋写字楼资产,总可经营面积大概60万平方米。过去多年空置率能控制在5%左右,近几年虽然压力增大,但通过提升运营水平仍能维持在8%左右。

面对市场下行,据他介绍,兆泰根据楼宇不同生命周期调整经营策略。北京市场有几大供应潮,2005—2008年,市场上商办供应大增,每年有约100万平方米写字楼入市;2019—2017年,每年约有20万平方米的新增体量;2018年以后,一些高品质写字楼再次入市。“所以在我们看来,2005年到2008年的产品,在市场上已经缺少竞争力了,对我们来说,会对这一阶段的产品做一些调整。”另一方面,兆泰虽在不同的商圈持有很多产品,但不做标准化产品,而是根据区域为每个产品定位。

除了提供空间服务外,越来越多的商办运营商开始思考企业服务和增值收益。北京中海地产商业管理公司副总经理张存理表示:“运营商要注意生态化运营,企业要什么,我们能提供什么服务,产业链上下游能出什么牌,就一定把这个牌打出来。比如帮助企业对接政府资源等。”

中信和业党委书记、董事长杨劲表示,现阶段,商业中服务的自动化、移动化、个性化和空间的体验化、情感化、互动性特征越来越显著。比如万达广场、凯德广场等综合体项目集购物、餐饮、娱乐、办公于一体,满足了消费者的一站式需求。上海的M50创意园、北京的798艺术区成为了文化创意产业与房地产结合的典范。

此外,越来越多的运营商注重数字科技(AI、VR/AR、云计算、大数据、区块链等)与在管项目深度融合,依托云服务、智慧能耗管控等一系列智慧化升级带来管理效益提升,推动行业产品、服务、经营管理多维度变革。

值得注意的是,对于商办楼宇而言,资产证券化吸引力和需求显著加强。据杨劲介绍,2023年我国发行资产证券化各类产品1.85万亿元,年末存量规模约为4.35万亿元,出台了支持保险资管公司参与资产证券化业务、降低资产支持证券(ABS)对于商业银行的资本占用等政策。而商业地产证券化和REITs模式是资产证券化在商办物业领域的应用,它们被视为平衡风险与降杠杆的金融创新工具。

杨劲表示,从香港和新加坡已发行的REITs来看,购物中心及写字楼这两类传统商业地产均占比较高,是REITs底层资产的重要组成部分。从营利模式来看,商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入主要来源于租金和物业费,现金流稳定,与REITs一脉相传。2024年3月以来首批消费类基础设施REITs已经实现上市,写字楼、酒店式公寓等资产证券化产品未来可期。

编辑:安垚
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