随着广州“528”新政对转让住房或办理析产,从须取得不动产权证满两年到不再审核取得不动产权证时间,这意味着限售取消。近期广州二手房挂牌量大增,日均一度超过千套,迎来月度高峰,一些拿证未满两年的次新房源也开始进入市场。对此,业内人士表示,新政后第二天挂牌量增长最为明显,不过未满两年的房源占比不高,目前主要是置换型业主对市场预期提升选择入市,市场活跃度明显提升。

  值得关注的是,当前,依然是买方市场的环境下,以价换量仍是主流。二手挂牌量的持续增加,对市场供求关系也会产生一定影响。在近期多项重磅利好连发的情况下,业内对二手潜在购房需求释放的信心则明显增加。

  二手挂牌量超14万套 拿证未满2年房源占比不高

  从5月28日到6月3日,一周的时间贝壳找房上新增二手房挂牌量就超过了5300套,目前贝壳找房平台上查询二手房可以看到,挂牌量超过14万套。

  值得关注的是,不少拿证未满两年的次新房源纷纷进入市场,比如位于黄埔的富颐华庭、万科城市之光、品秀星樾等。因为楼龄新,产品设计品质好,在二手市场上次新房也比较受欢迎,其挂牌量的增加是否会对市场产生影响?

  广州链家兴盛分店经理李超俊对记者表示,“528”新政后的第二天挂牌量确实是明显增长的,不过未满两年的占比不高,主要是置换型买家对市场预期提升选择入市。以珠江新城来看,二手房成交量从政策前的日均2宗,近一周增长至日均5宗,门店日均带看量也有30组客户以上,人均每日带看1-2组,明显增加。

  “新政后合富平台二手房新增挂牌量有两成左右的增长,但拿证未满两年的次新房占比不多。”合富研究院高级分析师梁燕明对记者表示,从挂牌的次新房来看,放盘价大多比市场价要高。而从放盘价就可以看出来,业主放售的意愿是否强烈。目前来看,放售次新房的业主大部分售卖意愿并不强,主要是为试探市场而放出来的,因此价格通常比正常市场价还要再高一点,如果是急着卖的话都会选择降价。因为目前对广州二手市场而言,主要成交的都是降价盘,在买方市场之下,以价换量仍是主流,降价幅度大的更容易成交。

  广州中原研究发展部相关负责人则表示,事实上,在去年年底个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年之后,广州二手市场挂牌量就已激增至14万套以上。“528”新政后,二手挂牌量也出现爆发性大涨,这对市场供求关系会产生影响。取消了限售2年的限制,将有利于存量房快速流转,一些买家可以实现资金快速回笼,有效、快速提升楼市交投活跃度。

  新政促进刚改盘成交 市场以价换量明显

  可以看到,“528”新政对楼市成交带动效果明显。合富研究院的统计数据显示,新政首周(5月27日~6月2日)全市市场热度活跃,一手市场上,实客陆续进场,市场成交(基于认购规模统计)环比上升4成。其中,海珠和天河众多总价千万级以上的高端改善项目成交较热,单周成交量环比有160%-280%涨幅。

  同时,新政的降本和支持以旧换新,对市区400万-800万元总价的刚改盘有明显促进作用,置换红盘、准现楼项目、新开盘项目均表现不俗,单周成交量环比有50%-90%的涨幅。此外,白云区150万-400万元较低总价项目成交也不错,个别项目单周成交量环比有300%的涨幅。远郊如增城区,100万-250万元低总价刚需项目开始回暖,一些项目单周成交量环比有20%-35%回暖。

  在近期多项重磅利好连发的情况下,业内预计将有望刺激二手潜在购房需求释放。此外,近期开展的住房“以旧换新”活动有助于带动部分未完成“卖一”但有意向置换房源的购房者入市意愿。

  多个中介经纪人表示,近期挂牌房源的业主多以置换需求为主,利好对于市场活跃度带动明显。白云-黄边板块经纪表示,受近两年板块周边的新房项目房源供应量、二手挂牌房源量增长明显影响,准购房者可选择空间相对较大,近期的成交以刚需为主,市场以价换量特征明显。天河-五山板块经纪也表示,大多数业主愿意接受价格上的让步,板块内房源议价空间普遍在5%-10%之间,预计后市成交量有望回升。

  值得关注的是,合富大数据显示,5月二手房议价空间是8.1%,相比4月的8.4%,议价幅度已经有所收窄,表明对后市的预期在慢慢改变。

  置业提醒

  买“抢闸房”税费较高

  拿证未满两年的次新房源大多买在此轮楼市调整之前或之初,价格相比现在处于高位,和当下不少新房价格形成倒挂状态,如果不降价难以成交,因此,进入6月新挂牌量也慢慢回落。

  根据贝壳研究院的统计数据,截至5月底,广州首二套贷款利率均下调45BP至3.40%、3.80%,首付比最低首套15%、二套25%,是一线城市中信贷最宽松的城市。可以看到,新政确实可有效降低准购房者的入市门槛以及购房成本。不过需要提醒的是,此次新政不涉及税费变化调整。如果购买拿证未满两年的次新房,增值税为计税金额的5.3%,还有个人所得税,税费成本还是相当高的。

  文、表/广州日报全媒体记者 刘丽琴

编辑:安垚
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