中国经济网北京6月27日讯(记者 李方) “517”楼市新政的“靴子”终于落地北京。6月26日,北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,明确首套房贷最低首付比例调整至20%,利率最低调整为3.5%,支持多子女家庭改善性住房需求,提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度,组织开展住房“以旧换新”。

  此前,上海、广州、深圳等一线城市已先后落实“517”楼市新政,调整最低首付比例和房贷利率下限。业内人士认为,此次政策市场关注颇多,尤其是此前三个一线城市房贷政策调整后,市场一直关注北京政策。此次北京发布政策,也意味着四个一线城市在房贷等政策方面都做出了较大力度的放松,一线城市进入史上最宽松的购房窗口期。

  首套房贷利率大幅降至3.5%

  《通知》提出,购买首套住房,最低首付款比例调整为不低于20%,贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点,调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。

  购买二套住房,位于五环以内的,最低首付款比例调整为不低于35%,贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减5个基点,调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。位于五环以外的,最低首付款比例调整为不低于30%,贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减25个基点,调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。

  据易居研究院研究总监严跃进测算,按照100万贷款本金、30年等额本息进行计算,此前房贷总利息支出为72.9万,按新政计算,利息总支出为61.7万,共减少11.3万元购房成本。首付方面,以500万总价新房为例,过去首付款需要150万,现在则为100万,直接的减负效应有助于提振购房需求。

  中指研究院市场研究总监陈文静认为,“北京首付水平基本与上海一致,值得关注的是,此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区,本次调整为五环内外,与4月30日限购政策调整区域范围一致,更有利于政策落实和执行。另一方面,北京大幅降低房贷利率,也与上海基本一致,将对购房需求释放产生较大带动。”

  公积金最高可贷160万元

  《通知》对住房公积金贷款政策作出优化,一是降低最低首付款比例,与商贷同步调整。二是对购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭,给予上浮贷款额度支持。

  其中,对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人,可贷款额度分别上浮20万元、30万元。对于申请公积金个人住房贷款购买A(BJ)级、AA(BJ)级、AAA(BJ)级装配式建筑的借款人,可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人,可贷款额度上浮40万元。

  此外,对最高额度进行了限定,同时满足上述多个适用条件的借款人,上浮金额可累加,最多可上浮40万元,最高贷款额度不超过160万元。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,“公积金最多上浮40万元,超出预期。主要原因在于,近期国家政策明确提出,着力推进房地产新发展模式,满足居民住房需求的新期待。北京作为领头羊,自然要率先表态。”

  多孩家庭购买第二套房按首套认定

  《通知》提出,对本市户籍二孩及以上的多子女家庭,购买第二套住房的,在个人住房贷款中认定为首套住房。

  “这一点市场反馈是非常积极的。因为此类家庭购房需求也比较多,本身有换房需求。通过此类政策有助于持续降低购房成本,享受到首套房的政策支持。”严跃进说。

  “以旧换新”畅通一二手链条

  《通知》还提出,本市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台,鼓励更多开发企业、经纪机构参与,共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的,房地产经纪机构优先推动旧房交易,旧房成功出售后,相关订金转为购买新房的首付款;如在一定时期内未能成功出售的,开发企业则无条件退还订金。

  根据中指监测数据,截至2024年6月25日,全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施,具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式,分别有超30、40城参与。

  陈文静表示,北京属于“中介优先卖”模式,近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平,本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果,畅通一二手链条。

  横向比较来看,中原地产首席分析师张大伟认为,北京“以旧换新”是全国80余城市中力度相对较小的政策,主要是鼓励中介机构和开发商,给购房者预留一定换房时间。

  北京为何没有松绑限购政策?

  此次北京并未调整限购政策,也引发业内猜想。李宇嘉认为,“北京出台政策最晚,主要原因在于北京城市地位的特殊性,即在房地产调控上的城市能级最高。在限购政策调整上,更加要考虑‘房住不炒’和新发展模式,不可能像其他城市一样退出限购来刺激性需求,这有旧模式依赖的痕迹。因此,此次北京尽管调整了政策,但是也没有松动限购。”

  陈文静认为,未来北京依然有优化空间和预期,下半年随着核心城市政策效果逐渐显现,全国市场也有望逐渐筑底企稳。

  业内预计北京市场将迎复苏

  张大伟表示,北京作为全国房地产市场最稳定,政策力度最高的城市,从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨,基本做到了“房住不炒”。但过于严格的政策也误伤了部分真实自住需求,从2023年9月开始,北京楼市政策小步快走、逐步宽松,累计发布9次调控政策,政策出台相对谨慎。

  中原地产研究院统计数据显示,截至6月25日,北京二手房住宅网签11071套,相比5月份同期的9766套上涨了13.3%,全月有望接近3月份的1.4万套。截至6月25日,上海二手房网签量21184套,远超1.8万套“荣枯线”。

  “从政策力度看,北京政策力度不如上海,所以市场成交量的变化预计会低于上海。从整体看,北京新政基本符合预期,在市场供需结构变化的情况下,顺应市场,针对前期过严的政策微调,有利于市场稳定。”张大伟说。

  58安居客研究院院长张波表示,“没有意外,北京市场将迎来复苏,尤其是一二手房成交量预计在7月会出现较为明显的抬头,本轮政策力度在一线城市中属于适中,在考虑首套刚需的同时,对于二套需求也给予了更多政策上的倾斜。预计后续,北京五环内二手房的成交量会呈现明显上升态势,同时五环外的新房热度预计也将不断提升,三季度北上总体复苏的态势会进一步强化,带动更多一二线城市不断走出市场低谷,购房者的信心预计也将会不断增强。”

编辑:安垚
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