中国证券报记者 乔翔

  “上海6月二手房网签数据累计成交26374套,环比上涨41%,创近三年新高。其中,有6天的二手房成交量突破1000套。”对于“沪九条”出台后上海二手房市场的整体走势,上海链家资深经纪人郝想7月1日告诉中国证券报记者,上次这一数据超过2.5万套还要追溯到3年前。

  从新房市场的情况看,记者实地走访多个新盘项目了解到,与二手房相比,目前的新房成交量变化并不明显,但现场来访量已开始增长。

  二手房成交量明显回升

  与梅雨季节形成反差的是,上海6月二手房市场热度回升。

  “市场回暖的重要信号还是要看量。从6月的二手房交易数据看,与近年相比,成绩还是不错的。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者,一般来说,政策出台后的一个月左右是二手房市场成交量上升的周期。从目前情况看,上海二手房市场处于比较良性的成交量快速上行的过程中。

  5月27日,上海出台“沪九条”新政,宣布首套房首付比例降至20%、贷款利率下调、非户籍限购松绑等多项政策。

  “网上房地产”数据统计显示,5月1日至5月27日,上海的二手房日均成交约571套。在新政出台后,5月28日至6月26日,上海二手房共计成交26886套,单日平均成交量达到896套。6月29日,上海二手房成交1210套,超过6月15日,成为今年以来成交量最高的一天。

  “当然,二手房数据是全部二手房而非单一二手住宅。按照惯例,以每月二手住宅占二手房整体交易量的九成左右测算,相对可反映出比较真实的二手住宅交易情况。即便如此,也可预估上海6月二手住宅网签量大概率超过2.4万套,体现出新政出台后所产生的效果。”有资深地产分析人士表示。

  市场情绪有所回暖

  “从6月二手房当月成交量看,结合当前二手房的库存情况,上海二手房市场去化周期在7个月左右。”郝想表示,从链家数据看,当前上海二手房市场挂牌量增速有所放缓,说明部分二手房房东开始产生惜售心理。这些情况反映出整个市场情绪的回暖。

  另一个观察市场情绪的维度是看房人数。“仅以链家数据为样本,预计上海6月看房人数在20万以上。这是自链家对该数据进行统计的近五年以来高位,仅有2021年1月、3月和4月超过该数据。”上海链家周康大区某门店店长程功(化名)对记者表示。

  “虽然上海最近是梅雨天,但我能明显感受到近半个多月看房人数的增长。”一位打算卖掉现有住房进行置换的上海市民告诉记者,“我的房子是在5月初挂牌,挂牌后一周带看量最低时甚至是0,比较打击信心。不过,在新政出台后,一周带看量、30天带看量、咨询量、关注量增长明显。目前,我与3组意向客户在沟通。”

  “我们一般会将全市分为几个大区。目前,已有大区在新政出台后仅用半个月就完成既定目标业绩。”程功告诉记者,新政出台对于各大区、各辖区门店的带看量、成交量的增长都有一定促进作用,因此,考核指标会随之动态上调。

  新盘逐步触发积分

  上海中原地产监测数据显示,6月17日至6月23日上海新建商品住宅成交面积为21.05万平方米,单周环比增加116.19%。近期成交前十的新盘项目榜单,再度出现签约过百套的楼盘。这说明,新房市场的交易情绪有所好转。

  在上周末走访上海杨浦某新盘项目时,记者感受颇深。由于当天看房客户较多且叠加首日认筹,甚至出现销售接待力量不够的情况。吴佚(化名)是该项目的潜在购房者。他告诉记者,由于市场风向有所转变,此前定好的置换前提可能会调整。“我们之前是默认出售手头的房子再去置换,但是,现在可能会选择先认购。”

  “从6月下半月开始,新房市场成交量有所上升,近期触发积分的新盘数量也开始恢复。即便没有触发积分的项目,去化压力也开始减小,政策利好开始传导至新房层面。”卢文曦表示。

  所谓积分,指的是上海的购房人在认购新房后,将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素,拥有一个分数。一旦某新盘项目的认筹比超过1:1.3,将按积分高低排序选取在前130%的意向客户进入公证摇号程序以产生选房人员名单。

  近期,触发积分的新盘项目分布范围变得更广。“我们这个项目可能会触发积分。有些客户来现场看房在确认其积分情况后,我们再去有针对性地提供意见。”位于上海外环外的浦东唐镇某新盘项目销售人员告诉记者。

  易居研究院研究总监严跃进认为,在市场回暖背景下,有些二手房房东在交易完成后,购买能力得到增强,预计会成为新房的潜在买家。

  “在上海二手房交易放量后,新房市场成交量在7月或8月也能有比较好的表现。”在卢文曦看来,不同区位、不同板块新盘项目的市场表现分化比较明显。目前不触发积分及认购数比较低的项目还在大多数。上海新盘市场还需要更长周期观察。

编辑:安垚
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