保交房、去库存、稳市场……2024年上半年,在持续防范化解重点领域风险、顺应人民群众对优质住房新期待的背景下,从中央到地方,房地产相关政策不断出台,政策力度持续加大,瞄准房地产市场供需两侧,着力构建房地产发展新模式。

  展望下半年房地产领域的政策趋势与市场走势,受访专家普遍认为,下半年房地产供需两端的支持政策还将进一步加力,在政策利好带动下,房地产市场将逐步企稳,房地产发展新模式有望加快构建。

  积极信号不断释放

  与房地产市场有关的积极信号不断释放。今年《政府工作报告》明确“优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展”“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式”;4月30日召开的中共中央政治局会议强调“切实做好保交房工作,保障购房人合法权益”,并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”;6月7日召开的国务院常务会议指出“着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”……

  与此同时,有关部门通过推进城市房地产融资协调机制、降低商业性个人住房贷款首付比例与取消房贷利率下限、支持收购存量商品住房用作保障性住房等多种手段,从保交房、释放购房需求、去库存等多个着力点综合施策,适应房地产市场供求关系的新变化,促进房地产市场平稳健康发展。

  在地方层面,各地因城施策,在需求端放松限购、跟进房贷相关政策、优化公积金贷款政策,拉动购房需求;在供给端用好城市房地产融资协调机制、积极探索住房“以旧换新”和保障性住房“以购代建”,发力保交房与去库存。根据中指研究院数据,2024年上半年,全国各地共出台房地产相关政策超360条。

  “从上半年来看,政策效果已经在多个城市得到体现,不少城市二手房成交量提升。”58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示,这为下半年市场复苏打下了良好基础。

  根据国家统计局公布的数据,1月份至5月份新建商品房销售额、房屋新开工面积同比降幅有所收窄,房地产市场出现了一些积极的变化。从单月表现来看,5月份商品房销售面积为7390万平方米,同比下降20.7%,降幅较4月份收窄2.1个百分点,房地产市场出现边际改善迹象。

  “在房企融资政策持续优化、城市房地产融资协调机制持续推进等因素带动下,1月份至5月份房企到位资金降幅有所收窄。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示。

  根据国家统计局公布的数据,1月份至5月份,房地产开发企业到位资金为4.3万亿元,同比下降24.3%,降幅较1月份至4月份收窄0.6个百分点。

  持续做好重点工作

  6月17日,在国新办举行的新闻发布会上,国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华表示,政策效应释放还需要一定时间,目前房地产市场仍在调整过程中。1月份至5月份,房地产开发投资同比下降10.1%,房屋新开工面积下降24.2%,新建商品房销售面积下降20.3%,销售额下降27.9%。

  目前,部分城市仍面临着一定的库存去化压力。据中指研究院数据,截至2024年5月末,三四线代表城市出清周期达30.7个月。

  展望下半年,围绕去库存、稳市场,各方如何进一步促进房地产市场平稳健康发展?

  6月25日召开的中国人民银行货币政策委员会2024年第二季度例会指出,“着力推动已出台金融政策措施落地见效,促进房地产市场平稳健康发展。加大对‘市场+保障’的住房供应体系的金融支持力度,推动加快构建房地产发展新模式”。

  “下半年房地产供需两端的支持政策都将进一步发力。”东方金诚首席宏观分析师王青对《证券日报》记者表示,供给方面,城市房地产融资协调机制对保交房有重要意义,同时还能有效防控优质房企信用风险,稳定市场预期,或将在下半年进一步全面推进;在需求端,重点城市放松限购,加大公积金购房支持力度,推进住房“以旧换新”,以及适度减免房地产交易环节税费等措施,都有助于拉动需求,推动楼市回稳。

  在去库存方面,除了通过市场销售这一渠道外,受访专家普遍认为,各地收购存量商品住房用作保障性住房的“以购代建”模式也有助于消化房地产库存,该模式将在下半年持续推进。

  王青认为,下半年,除了各地会尽快建立专项工作机制、启动收购存量商品住房外,中国人民银行设立的3000亿元保障性住房再贷款有可能增加额度、降低利率,中央和各级财政也可能通过提供贴息和担保等,加大支持力度。

  张波表示,预计下半年各地收购存量商品住房动作将不断加快,资金层面或将呈现一定压力。有针对性地提供专项贷款等措施,能为相关领域提供资金支持。

  “消化存量房产已成为短期房地产政策的重心之一,地方按照‘以需定购’原则,联动保障房供给,收储已建未售新房的节奏或加快。”曹晶晶表示,另外,收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也将加速落地。

  加快构建房地产发展新模式

  不断释放的政策利好带来了房地产市场企稳的积极信号。

  曹晶晶判断,下半年,全国房地产市场仍面临调整压力,而目前保障性住房“以购代建”、住房“以旧换新”等模式才刚刚开始,未来随着各城市大面积推广以及配套资金的落地落实,预计将对去库存、稳市场起到积极作用,将有利于加快房地产市场企稳恢复。

  在房地产市场供求关系发生新变化的当下,构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的“治本之策”。6月7日召开的国务院常务会议提出,要加快构建房地产发展新模式,完善“市场+保障”住房供应体系,改革相关基础性制度,促进房地产市场平稳健康发展。

  未来,如何适应高质量发展阶段的新要求,加快构建房地产发展新模式?

  “构建房地产发展新模式的核心是‘市场+保障’两条腿走路。”王青表示,市场方面,要坚决防范房价大起大落,提升商品房供给质量,弱化房地产的金融属性,要长期坚持“房住不炒”主基调,并将其从制度上落到实处;保障方面,未来各地政府要提供较大规模、多种形式的保障房,满足“新市民”等人群的基本居住需求。

  张波认为,从政策层面来看,为了构建房地产发展新模式,供应侧要在坚持“以人定房,以房定地”原则的基础上,加速构建“市场+保障”住房体系;需求侧需更大程度降低购房门槛,助力置换人群打通堵点,并优化土地侧的供应节奏和规划设计,以更好精准匹配相关人群的购房需求。

编辑:安垚
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