央广网北京12月15日消息(记者门庭婷)继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后,12月14日,北京市住建委等5部门联合发布楼市新政,优化普宅认定标准、降低首付比例、延长商贷年限、降低房贷利率下限,释放了更加积极信号。

(图源:中指研究院)

业内人士纷纷表示,本次政策整体力度较大,对北京房地产市场以及全国市场情绪均将带来积极引导。

优化普宅认定标准,普宅数量增加多少?

根据新政,普宅认定标准的优化主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下,价格标准取消了总价段限制,五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米,提升了1.15倍;五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米,提升了1.05倍;六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米,提升了89%。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅,将明显降低购房者交易税费(主要是增值税优惠),降低购房成本。

根据中指研究院数据,2023年1-11月,北京5环内新房成交均价为91594元/平方米,5-6环成交单价为58566元/平方米,6环外成交均价为35656元/平方米。根据北京市住建委数据,政策调整后,全市普宅占比提高至七成左右。

58安居客研究院院长张波告诉记者,从调整后的北京普通住宅标准来看,在北上深三城中,仍是最为严格,不仅限定了单套面积,也限定了单价,虽然对价格的上限进行了更为清晰的界定,但也突出了对“房住不炒”基调的坚持。

张波表示,由于北京的大量新增供应都在5环外,这一调整本身更有利于外围区域新房去化,以及5环内二手热度回升。

降低首付比例、延长贷款年限,购房门槛低多少?

二套房首付比例高、贷款利率高一直是北京改善型购房人面临的主要问题,本次政策明确北京地区首套住房个人住房贷款(含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款)最低首付款比例统一下调为30%;二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。

陈文静表示,首付比例均明显下调,特别是非普通住宅二套首付比例最高下降了40个百分点,购房门槛明显降低。

以购房人购买一套总价500万,被认定为二套住房的城六区外房源(过去被认定为非普宅)为例,新政实施后,该套房首付将由400万元减少至200万元。

张波分析认为,在对首付比例的调整方面,北京和上海的策略都是中心区域二套首付50%,外围区域首付40%,这种差别化措施本身也是结合了城市新房主力供应区域,这个策略相比于深圳更为细腻,也显现出北上政策调整的谨慎度。

同时,此次调整取消了房价过快上行阶段对房贷年限的从严管控,由目前最长25年恢复至30年。

以贷款总额200万元为例,如果利率统一按4.75%计算,贷款时间延长后,每月还款额将由11402.35元减少至10432.95元,每月减少969.4元。

降低房贷利率下限,还款压力少多少?

多管齐下,本次政策同步也降低了房贷利率下限。新政实施后,城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR+10个基点、不低于LPR+60个基点;非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于LPR、不低于LPR+55个基点。

中原地产首席分析师张大伟表示,之前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%(LPR+55BP),新政后将降低到郊区4.2%、城区4.3%。城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%;非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。简单来说,100万元贷款30年月供减少268元-326元,有利于购房者降低真实购房成本。

资料显示,此次政策调整前,北京房贷利率水平长期处于全国高位。贝壳研究院监测显示,2023年11月百城首套主流房贷利率平均为3.87%,二套主流房贷利率平均为4.43%。一线城市首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%。

政策优化力度加大,北京房地产市场活跃度有望提升

合硕机构首席分析师郭毅表示,中央经济工作会议刚刚结束两天,北京就立刻响应,而且多部门联合发文意义重大,信号性强,意味着北京调控宽松的开始,也说明北京未来进一步调控宽松的信心和决心,未来北京楼市也会进入调控宽松的楼市新周期。

整体来看,陈文静告诉记者,本次北京政策优化力度较大,涉及面较广,从降低购房成本和购房门槛上全面发力,除了限购政策外,政策基本一步到位,有利于促进刚需和改善性住房需求释放,特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后,北京房地产市场活跃度有望提升,预计也将进一步影响到市场的价格预期。

从后续政策跟进可能来看,张波称:“预计春节前不会再有大政策落地,明年一季度末会根据市场反馈再进行政策跟进,最值得关注的是‘限购’的放松,这也是一线城市中政策效力最为明显。”

张大伟也告诉记者:“小阳春已经可以肯定会出现。”在他看来,每年春节前后北京市场会出现一波小阳春行情,北京房地产市场政策依然是全国调控力度最严格的政策,目前发布的政策有利于市场走出低迷,预计2023年最后半个月一直到2024年一季度,市场有望出现一个小阳春,出现明显企稳。

编辑:安垚
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