央广网北京12月29日消息(记者门庭婷)伴随着12月28日2宗地的底价成交,2023年北京土拍市场被画上了句号。

数据统计,这一年,北京累计出让61宗宅地,共收获土地出让金约1741.36亿元。同比多增6宗宅地,土地出让金增加约126.05亿元。

(近5年北京土拍市场成交情况表 中指研究院制表)

回看今年的土拍数据,其中也蕴藏着北京楼市这一年的变化与发展趋势。

市场冷热不均 底价成交、触“顶”成交相当各占约四成

作为一线城市,北京的地块一向是品牌房企必争之地,但是地块热度仍有较大差异。

全年北京有27宗土地底价成交,约占总量的44.3%。在底价成交的地块中,主要是地理位置相对偏远或者配建较多地块。像昌平区、大兴区、房山区就各有4宗宅地底价成交,石景山、通州区也各有3宗。

部分地块底价成交的同时,溢价成交的地块占比仍超过半数,其中有23宗地触及价格上限,溢价率达到15%,约占总量的37.7%。在触及价格上限的地块中,13宗地需要进行现房销售。

昌平区则是市场冷热不均的典型代表。在3月23日,昌平朱辛庄1宗地出让,迎来了42家竞买主体的争夺,被称为北京土拍市场“史诗级摇号”,最终首入北京市场的大华地产成为了那个“幸运儿”。但在12月20日,同一区域的临近朱辛庄地铁站的1宗地出让时却迎来底价成交的局面。“苛刻”的配建条件,被认为是劝退意向购地企业的“拦路虎”。该宗地中,其他多功能用地地上建筑面积达7.7万平方米,且竞得人不得分割销售,仅可整体出让或自持,最终被中海与未来科学城联合摘得。

北京链家研究院分析师岳微分析认为,总体来看,北京土拍市场溢价率有所提升,近四成地块触及15%地价上限、屡屡摇号,都标志着今年北京土地市场热度较前期显著回升。在他看来,2023年核心环线地块明显减少,四环内仅出让2宗地块,但五大平原新城主力供应的地块紧邻地铁、规划配套完善,贴合北京“职住平衡”的发展方向,形成了“产业引导居住,居住带动区域发展”的良性循环。他认为,当前北京居住需求发生变化,供应端随需求端相应变化,是今年新房市场认可度明显提升的主要助力。

从单个项目成交价格上看,全年有35宗地成交价在30亿元以下。岳微认为,“小体量、低总价、有配套”的地块特征,大大降低了开发企业参与门槛。

大兴供地最多达11宗 丰台收揽土地出让金最多

(2023年北京各区土地成交情况表,中指研究院制图)

从全年供地情况看,大兴、丰台、昌平仍是北京重点开发的区域。根据中指研究院数据,全年大兴供地宗数最多达11宗,昌平区、丰台区8宗持平,朝阳区6宗,房山区、通州区、顺义区、石景山区各5宗,海淀区、亦庄开发区各2宗,远郊区平谷、延庆、怀柔、密云各1宗。

而丰台区不仅在供地量上名列前茅,且收揽了最多的土地出让金。中指研究院数据显示,从成交总价来统计,丰台区以348.2亿元位列第一,总规划建面79.6万平方米;大兴区316.7亿元位列第二,总规划建面105.6万平方米;昌平区264.3亿元位列第三,总规划建面106.8万平方米。

除了海淀的印象山、香山樾项目,上述三个区域也成为北京今年明星项目的聚集地,如北京国贤府、大华·启宸府、晓月和风、招商玺、森与天成等均盘踞其中。在整体市场交易量下滑的情况下,9月26日开盘的大华·启宸府几近清盘。根据北京住建委数据,目前该项目338套房源中,320套已经完成网签备案,去化率约94.7%。

据记者不完全统计,全年已经供应的61宗地中,已经有39宗公布案名。未公布案名的项目主要集中在丰台区和大兴区。这也意味着明年上半年,丰台区和大兴区将仍是房企“厮杀”的主战场。

八成土地被央国企收揽 北京市场仍被看好

而在今年的拿地企业中,“中建系”是难以略过的话题。中建集团旗下不同分子公司,全年在北京共斩获15宗土地。

其中,深耕北京的中海自不用多说,不仅单独拿下4宗地,“豪掷”资金172.6亿元,还通过“曲线方式”与东方雨虹联合开发了丰台南苑棚户区改造项目,与未来科学城联合以42.7亿元接下昌平“配套”含量较大的朱辛庄地铁附近项目。

打造了京西印玥、中建宸庐、中建宸园等项目的中建智地,今年在房山、昌平、朝阳各摘1宗地,并成功将其高端“府”系产品引入北京,打造了北京国贤府、房产国贤府项目。其在朝阳孙河前苇沟打造的中建璞园也凭借亲近自然的实景园林景观获得市场美誉。

而中建东孚今年可以说是“好运连连”,不仅在2月摇中朝阳小红门地块,打造了中建·星光里项目,成功进京,还在10月摇中丰台区郭公庄热门地块,为2024年在北京的销售蓄力。中建壹品、中建玖合等“中建系”企业在北京土拍市场也各有所获。

“中建系”之外,保利、招商、华润、首开在北京市场的“出镜率”也相当高。其中,保利获得5个项目,其中包含后期与成通京合作打造的朝央和煦,位于东坝的热销项目保利·天汇。招商在亦庄新城、丰台、通州、大兴落子,打造了招商·臻园、璀璨公元、璀璨时代、招商玺等明星项目。华润则以“大城”理念在大兴西红门再落子,开发了橡树湾·文园项目,并在丰台大红门地块的角逐中脱颖而出。

当然北京的土拍市场让“老大哥”首开永远不会缺席。今年,首开落子算不上多却也拿下了3宗地。同属于北京市属国企的北京城建、北京建工、住总以及区属国企天恒等也各有所获。

值得注意的是,除了在京深耕的房企持续参与,今年的北京土拍场上,建发、越秀、厦门国贸等南方企业,多年未在北京拿地的万科,首次进京的上海大华以及来自全国各地的房企都在积极参与。

根据中指研究院数据,2023年在北京拿地的企业当中,央国企拿地占比约84%,民企占比约13%。“许多地方新面孔也参与到北京土拍市场当中,且表现积极。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,这也意味着在城市快速分化的当下,北京成为了众多房企选择在未来深耕的城市之一。

展望未来,张凯认为北京的老旧小区存量仍然较大,改善需求尚有大量的释放空间,结合目前北京在限购方面的政策仍然是全国最严的城市之一,因此北京强大的房地产市场潜力仍将吸引更多的房企来京投资。他预计,2024年北京的土拍市场仍将保持较高的市场热度。

岳微则从产品的角度给出分析。他认为,虽然北京土地溢价率有所回升,但楼面价仍有下降,预售指导价格更为宽松,给予了开发企业更合理的开发空间。他认为,开发企业的多元化及土地端的宽松环境带来住宅产品的良性竞争,市场频现“藏锋系”“府系”“樾系”等系列产品,且在项目设计上出现“阳台”“整窗”“得房率超100%”等提升居住舒适度的举措,为购房者提供更多的选择空间。在他看来,北京市场已经逐渐进入了产品力驱动时代。

编辑:安垚
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