央广网北京6月27日消息(记者门庭婷)期待已久的北京楼市新政终于落地。6月26日,北京多部门联合下发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》),主要包括调整首套房最低首付比例降至20%;5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%;公积金贷款最低首付比例降至20%;多孩家庭购买第二套房按首套认定;开展住房“以旧换新”活动……

在业内人士看来,作为首都,北京楼市政策风向标的意义更强,需要结合更多一二线城市“517政策”落地的效果,来制定政策出台的力度和方向。而多个城市政策出台后二手房成交量的反弹,为北京提供了参考,因此此次政策的出台也更为“从容不迫”。

记者了解到,本次政策核心内容主要有五大看点,均从降低购房者入市门槛、降低购房者资金成本、减轻购房者负担等切实问题出发。

看点一:调整商业性个人住房贷款首付比例及利率

《通知》提出,购买首套住房,最低首付款比例为不低于20%,贷款利率为5年期以上3.5%;购买二套住房,位于五环以内的,最低首付款比例为35%,贷款利率5年期以上为3.9%,位于五环以外的,最低首付款比例为30%,贷款利率5年期以上为3.7%。

值得关注的是,此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区,本次调整为五环内外,与4月30日限购政策调整区域范围一致。中指研究院市场研究总监陈文静表示,此举更有利于政策落实和执行。

从首付变动情况来看,以一套300万元的五环外房屋为例,政策前首套、二套首付分别为90万元(30%)、120万元(40%),政策后首套、二套首付则分别降为60万元(20%)、90万元(30%),购房门槛显著降低。

从房贷变动情况看,对于一套五环内城六区住宅而言,按照贷款500万、还款期限为25年计算,二套利率由4.55%降至3.9%,总利息将减少54.5万元,每月还款减少1817元。

北京链家研究院院长高原分析称,调降首付比例可有效降低购房者入市门槛,激发潜在购房需求,保持房地产市场的整体活力。同时,下调新增房贷利率可降低购房者资金成本,减轻购房者负担。

本次北京住房信贷政策调整后,四大一线城市中,北京、上海、深圳首套和二套最低首付比例降至20%和30%,体现了住房信贷政策的差别化。不过,业内人士也表示,上述三个城市的利率水平最低3.5%,二套3.7%和3.9%或仍有下降的空间。

(一线城市最新房贷政策)

看点二:调整公积金住房贷款最低首付

本次政策中提到,对于申请住房公积金个人住房贷款,购买首套房最低首付款比例为20%;购买二套房的,位于五环以内的,最低首付款比例35%;位于五环以外的,最低首付款比例30%。

陈文静提到,本次首付比例首套下降10个百分点,二套普遍下降10-15个百分点,公积金贷款首付比例与商贷同步调整,有利于促进刚需和改善性住房需求释放。另一方面,也将大幅降低房贷利率,降低购房者置业成本。

看点三:支持多子女家庭改善性住房需求

与其他城市类似,本次北京政策的调整也向多子女家庭进行了倾斜。政策提到,对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭,购买第二套住房的,在个人住房贷款中认定为首套住房。

陈文静在接受采访时表示,本次北京优化政策对多孩家庭给予了更多侧重,将促进多孩家庭住房需求释放,带动市场活跃度进一步提升。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,多子女家庭往往有改善住房的意愿,家庭成员增加(含父母),购买二套有客观性。购买第二套住房仍属于刚需,执行首套资格,既能降低首付比例,也能降低利率,具有降门槛和降成本兼有的效果。

看点四:购买绿色建筑等可上浮贷款额度

新政提出,对于申请公积金购买二星级、三星级绿色建筑的借款人,可贷款额度分别上浮20万元、30万元。对于申请公积金购买A(BJ)级、AA(BJ)级、AAA(BJ)级装配式建筑的借款人,可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。

同时,对于申请公积金购买超低能耗建筑的借款人,可贷款额度上浮40万元。此外,对最高额度进行了限定,同时满足上述多个适用条件的借款人,上浮金额可累加,最多可上浮40万元,最高贷款额度不超过160万元。

4月8日,北京住房公积金管理中心官网发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法(征求意见稿)》,本次相关政策也是正式落地的体现。

看点五:开展住房“以旧换新”活动

《通知》还提到,北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台,鼓励更多开发企业、经纪机构参与,共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的,房地产经纪机构优先推动旧房交易,旧房成功出售后,相关订金转为购买新房的首付款;如在一定时期内未能成功出售的,开发企业则无条件退还订金。

根据中指研究院监测数据,截至2024年6月25日,全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施,具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式,分别有超30、40城参与。

在陈文静看来,本次北京明确“指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台,鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务,实施优惠措施,支持购房家庭‘以旧换新’”,属于“中介优先卖”模式,近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平,本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果,畅通一二手链条。

展望后市:楼市7月有望继续升温

“517新政”出台后,各省市陆续跟进本地化政策细则,目前全国大中城市基本已完成响应调整。北京、上海、广州、深圳等一线城市中,北京与上海力度基本齐平。

事实上,在本次政策调整前,北京已经多次发布楼市宽松政策。中原地产研究院统计,从2023年9月开始“小步快走”,北京楼市优化调整已经累计进行了9次。

(2023年9月以来北京楼市发布的相关政策)

“政策小步快走,逐步宽松。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京一直是全国房地产市场最稳定、政策力度最强的城市,从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨,基本做到了“房住不炒”。在当下市场供需结构发生变化的情况下,顺应市场对政策进行调整,有利于市场稳定,而当下北京市场,尤其是新房市场迫切需求出台新政,此次北京选择在这一节点落地“517新政”,基本符合预期。

高原认为,本次北京的政策调整与此前的几次调整相比具有力度大、影响范围广的特点,这体现出北京不断优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展的决心。从近期市场动态以及上海等城市的政策后市场表现看,本轮政策调整对市场预期的改善具有积极意义,也能有效缓解购房者观望情绪,随着新政策的落地实施,北京房地产市场或将进入新的发展阶段。

从未来市场预期看,张大伟表示,北京实际6月二手房成交量已经接近3月小阳春,但新房调整明显,新政后,二手房成交量在7月有望稳定在1.5万套左右的成交量,新建商品房也会有所企稳。

58安居客研究院院长张波预计,政策出台后,北京五环内二手房的成交量会呈现明显上升的态势,同时五环外的新房热度预计也将不断提升,三季度北上总体复苏的态势会进一步强化,带动更多一二线城市不断走出市场低谷,购房者的信心预计也将会不断增强。

对于市场较为关注的限购问题,陈文静表示:“本次政策中,对北京限购年限并未做出调整,未来依然有优化空间和预期,下半年随着核心城市政策效果逐渐显现,全国市场也有望逐渐筑底企稳。”

编辑:安垚
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