央广网北京11月14日消息(记者门庭婷)房地产市场税收政策调整正式落地!近日,财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》,税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》,优化调整了住房交易契税、普宅和非普宅相衔接的增值税、土地增值税,自2024年12月1日起执行。

中指研究院政策研究总监陈文静表示,本次税收政策对于购房者、房企均将产生实质性利好,降低购房者置业成本、缓解房企资金压力,有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心,10月房地产市场出现了“阶段性回稳”,财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏,助力房地产市场止跌回稳。

加大住房交易契税优惠力度,支持刚性和改善性住房需求

契税方面,新政将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米,并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。

调整后,在全国范围内,对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税。而购买140平方米以上住房,唯一住房按1.5%、二套按2%税率执行。

“减少契税支出购房者的当下感受更为直接和明显。”58安居客研究院院长张波表示,契税不同于房贷,需要在购房时一次缴付,本次契税的大幅优惠可以大大节省买房支出。

据中指研究院测算,以单价5万计算,面积分别为80、100、150平米,政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%,二套契税税率分别为1%、2%、3%,而北上广深二套契税税率均为3%,政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%,二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。

以此计算,80、100、150平米,首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元,二套分别优惠0万元,5万元、7.5万元,北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

(契税调整前后变化,中指研究院供图,央广网发)

陈文静称:“一线城市不再区别对待,这项政策落地将进一步降低购房者置业成本,对于刚需和改善性住房需求均有较大利好,特别是改善性住房需求,对于一线城市税收优惠力度则更大。”

张波在接受采访时表示,降低交易税费叠加目前交易过程中,个人所得税减免的相关规定,换房的税费成本将大大降低,甚至除了二手房交易的经纪人佣金,大量住房都可以实现交易税费不断接近“零成本”。

取消增值税降低二手房交易成本,预计可刺激改善型买家入市

增值税方面,在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后,对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税,原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

(增值税税率变化,易居研究院供图,央广网发)

以北京为例,政策优化前,满两年非普宅需缴纳增值税,若现价500万元,购买时原值200万元,则应缴增值税为(500-200)/1.05*5%,即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税,原应缴增值税可全部节省。

在陈文静看来,降低一线城市增值税税费,这项政策是与取消普宅标准配套的政策。她表示,这项政策可以明显降低一线城市增值税税费,进一步降低购房者置业成本,将助力一线城市市场继续修复。

广州中原研究发展部认为,契税减税幅度相对较大,预计可刺激市区改善型买家、二套房买家入市。而增值税变化,将降低豪宅交易成本,利于提高豪宅成交、流转活跃度。

降低土地增值税预征率下限,促进房企建设改善性住房和好房子

土地增值税方面,将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点,取消普通住宅和非普通住宅标准的城市,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,继续免征土地增值税。

(土地增值税额变动,易居研究院供图,央广网发)

2010年,税务总局曾发文明确各地区预征率下限,其中:东部地区为2%,中部和东北地区为1.5%,西部地区为1%。调整后,东部地区为1.5%,中部和东北地区为1%,西部地区为0.5%。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为,降低土地增值税预征率下限,将降低企业开发成本,缓解企业资金压力。

在刘水看来,普宅标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税。开发改善型项目更多的房企,其土地增值税减免空间更大。土地增值税政策的放松,将推动房企更多地投入改善型项目开发建设,建设更多“好房子”以满足居民对于高品质居住的需求。

对于房企而言,此次税收政策的调整具有普适性,不区分央国企与民企。根据中指研究院监测数据显示,今年前10个月,拿地TOP100企业仍集中在央国企和地方国资,占比八成以上。税收政策的调整有利于带动民营房企投资热度,帮助其修复自身经营状况。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,总的来看,无论是降低契税、土地增值税预征率,还是城市取消普宅标准后增值税的降低,都是减少交易环节税负,房地产相关税负成本已降至历史最低。

编辑:安垚
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