央广网北京5月9日消息（记者门庭婷）5月9日，上海迎来2025年四批次土拍，共涉及4宗地块。其中，杨浦区东外滩地块由保利置业竞得，溢价率26.3%；松江新城东区地块由中铁建竞得，溢价率20.42%；虹口区四川北路多用途组合用地由北外滩集团以底价竞得；青浦北部地块由保利发展以底价竞得，4宗地块总成交金额97.09亿元。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，本场土拍共吸引了9家企业参拍，其中6家央企、2家国企、1家港资。从报名情况来看，杨浦区东外滩地块、松江新城东区地块备受关注，热度较高；虹口区多用途组合用地中，商业、文化地块因涉及历史建筑的保护性开发，对开发商的专业能力和综合实力要求较为严苛，最终以底价成交。

她还提到，青浦北部地块则与重固镇推进产城融合的规划紧密相关，目标是打造宜业、宜居、宜游的特色小镇，而保利此前已在该区域成功打造了虹桥和颂项目。

杨浦区东外滩、松江新城东区两地块溢价超20%成交

作为本场溢价率最高的地块，杨浦区东外滩地块吸引了招商蛇口、金茂、华润置地、中海、保利置业共5家竞买人参与竞价，经过72轮竞价，最终由保利置业以总价42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/平方米，溢价率26.30%。

该地块为杨浦区N090602单元L4-02地块，出让面积为21150.46平方米，规划建面52876.15平方米，容积率2.5。地块商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）。通知，竞得人须出资建设地块东南侧L4-11街坊通道，用地面积约2834平方米，南侧通道宽度约12米，东侧通道宽度约7.8米，建设标准参照城市支路建设设计标准不低于4000元/平方米。

据中指研究院介绍，杨浦区东外滩地块距复兴岛直线距离约400米，距黄浦江直线距离约600米，可近距离享受到一江一岛的景观；12号线轨交可辐射至该地块，爱国路站、复兴岛站直线距离均小于1千米；由老厂房改造而来的上海国际时尚中心距该地块直线距离仅400米，以其独特的“工业风”和时尚感丰富了该地块周边的商业配套。

市场方面，距该地块较近的项目有合生创展·缦云上海和中建壹品·外滩源著，合生创展·缦云上海近半年月均去化16套，销售均价121746元/平方米，而于2025年3月开盘的中建壹品·外滩源著二期推出114套房源，推出均价109000元/平方米，当天去化率达90%。

张文静还提到，东外滩板块近1年成交涉宅用地6块（不含本地块），其中中海于2024年10月竞得的杨浦区定海社区K2-04地块、杨浦区定海社区G2-5地块和11月竞得的杨浦区N090602单元K8-05地块，K8-05地块距本次成交地块最近，对应项目案名为中海云邸玖章，4月28日首开推出187套房源，当日售罄。

另一宗溢价成交地块为松江新城东区地块，出让面积为42480.63平方米，规划建面97705.45平方米，容积率2.3，建筑限高方面以50米限高为主，沿茸兴路、茸盛路局部设置60米。地块吸引了保利发展、招商蛇口、天安、象屿、中铁建共5家竞买人参与，最终中铁建以总价24.71亿元竞得，成交楼面价25288元/平方米，溢价率20.442%。该地块商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价）。

据悉，松江新城是上海五大新城之一，作为沪杭廊道上的节点，其中心围绕松江中央公园。松江新城东区地块距松江中央公园直线距离约4千米。地块北临青青旅游世界，近距离享受公园景观配套；万达广场（上海松江店）坐落在地块西南侧直线距离约1千米处，为区域重要商业中心。地块周边直线距离3千米范围内近1年未有宅地成交，周边直线距离1千米范围内无新房在售，未来或可有效增加区域内高品质新房供应。

虹口区、青浦北部地块底价成交

本场土拍的另两宗地块则为底价成交。其中，虹口区四川北路多用途组合用地由北外滩集团以底价21.57亿元竞得，综合楼面价67131元/平方米（其中住宅部分楼面价87997元/平方米），该地块商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）。

该组合用地分为1幅住宅地块和1幅商业、文化地块，hk196-08住宅地块建设用地面积3707.57平方米，规划建筑面积22987平方米（含800平方米商业），容积率6.2，起始价约20.23亿元，起始楼面价为87997元/平方米；hk196-06商业、文化地块建设用地面积6581.63平方米，规划建筑面积9148平方米，容积率1.39，起始价约1.34亿元，起始楼面价为14699元/平方米。

从地块位置来看，周边轨交便利，邻近10号线四川北路站；距离利通广场、壹丰广场（四川北路店）、三甲医院上海市第一人民医院（北院）、四川北路公园等距离较近。

张文静表示，该组合用地周边在售竞品较少，华润于2024年11月竞得板块内的虹口区C080301单元hk191A-03地块，成交金额约51.36亿元，成交楼面价92934元/平方米，溢价率11.97%。华润地块距离该组合用地直线距离仅200米，未来或形成板块内的重要竞品。

此外，青浦北部地块土地出让面积为27114.4平方米，规划总建面54228.8平方米，建筑限高50米。该地块最终由保利发展底价竞得，成交总价8.41亿元，成交楼面价15500元/平方米。地块商品住宅装修标准不低于2000元/平方米（集采价）。另外，由受让人出资建设控规编号36b-02公共绿地，总土地面积12780平方米（以实测为准），建设标准不低于500元/平方米，建成后无偿移交给相关部门。

市场方面，地块周边近1年成交1宗宅地，直线距离约300米，地块名称为青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块，2024年8月由保利底价摘得，成交金额约4.29亿元，成交楼面价15300元/平方米，对应项目为保利虹桥和颂·IN255。

在张文静看来，上海本场土拍再次印证“中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地”的供地特征有助于提升土拍市场的热度，未来随着土拍市场的热度传递至楼市，叠加优质项目不断入市以及政策持续优化，上海楼市将进一步企稳。