央广网北京11月25日消息（记者门庭婷）11月25日，北京土地市场迎来双地出让。懋源在7家竞买人的竞争中胜出，竞得朝阳区松榆里地块；另一宗房山北广阳城地块被北京城建底价斩获。

7家竞买人争夺松榆里热门地块

朝阳区松榆里CY00-0410-0001地块，用地面积28874.7400平方米，规划建筑规模80849.2720平方米，容积率2.80，建筑控制高度60米，地块起拍价格42.5亿元。

作为东三环核心区域稀缺的纯住宅用地，该地块自挂牌起便成为市场讨论热点，该地块吸引了懋源、首开、金隅、越秀+建工、建发、招商、中建玖合、中海新城报名，但在现场竞拍环节前，中海新城退出。最终，经过超百轮竞价，懋源以50.24亿元竞得该地块，溢价率18.21%。

从地理位置来看，该地块位于朝阳区潘家园街道，三环至四环之间，邻近14号线北工大西门站。周边有北京朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL、北京广仁中西医结合医院、松榆里公园等，生活配套成熟。

出让文件显示，地块位于11号线南侧，考虑到地铁建设时序处于远期，建议地块临近11号线一侧做好兼容性设计，将地块内建筑划定出结构、功能的兼容区域，预留后续与11号线一体化结合的最大可能性，保证地铁附属灵活衔接。同时应酌情考虑因站点可能的位置变化而导致对项目的影响。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，地块周边主要以“老破小”二手房为主，例如松榆里小区挂牌均价约5.2万元/平方米，总价230万左右房源占比超六成，房龄普遍超过30年。新房市场供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府，近期成交均价约为10.6万元/平方米，反映出区域存量市场老化与改善需求释放之间的结构性错配。

张凯强调，尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但受当前楼市影响，地缘改善客户的置换链条存在一定阻滞。同时，邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于合理控制产品面积与总价，通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。

北京城建拿下房山临铁地块

今日成交的另一宗地块为缺席北京土拍市场多时的房山区，本次出让地块为北广阳城棚改项目二片区上市地块FS00-0105-0015、0016、0019、0013、0020地块，由北京城建以底价14.71亿元摘得。

从地理位置来看，该地块位于房山区长阳镇，五环至六环之间，紧邻地铁房山线广阳城站。周边有北京房山熙悦天街、首创奥特莱斯、北亚骨科医院、郊野生态公园、长阳公园等，生活配套较完善。

地块总共包含5个小地块，其中，0015、0016和0019地块为住宅用地；0013地块为城镇社区服务设施用地；0020地块为幼儿园用地。共计土地面积55626.95平方米，规划建筑控制规模95916.662平方米。

在三个住宅地块中，0019地块占地约1.95公顷，建筑面积约4.09万平方米，容积率2.1，限高36米；0015地块占地约1.37公顷，建筑面积约2.47万平方米，容积率1.8，限高28米；0016地块占地约1.03公顷，容积率1.4-1.8，建筑面积1.44万—1.85万平方米，限高28米。值得关注的是，0016地块的容积率是弹性的。

值得一提的是，房山区上一宗成交地块为2024年8月1日出让的房山区良乡大学城拓展东区FS00-0125-0008地块，由北京建工以16.44亿元底价成交，住宅楼面价约1.9万元/平方米，地块销售指导价4.5万元/平方米。克而瑞数据显示，其打造的璟贤瑞庭项目已经于去年12月开盘，截至今年10月19日，成交住宅312套，成交均价32198元/平方米。

在张凯看来，当前房山区房地产市场整体库规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。因此，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪声影响。

“整体来看，松榆里与广阳城两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。”张凯分析认为。