央广网7月9日消息(记者 门庭婷)

【编者按】“三道红线”政策、“两集中”土拍新政……2021年上半年房地产行业发展进入“新常态”,市场环境发生前所未有的变化,“钱紧”“高负债”“转型”成为多数房企亟待解决的问题,从业人员面临诸多未曾想到过的新抉择。回顾半年发展历程,有房企“没落”,有高管“离场”,但市场的新变化、新尝试仍值得行业品味。在2021年走过半程之际,央广网房产推出“半程回声”——2021年楼市上半年盘点合集,将从市场、土地、并购、人物、政策等多个篇章回顾市场发展,以期给企业、从业者带来更多新思考。

2021年上半年,“三条红线”压力下,不少房企加强营销力度,促进销售回款。数据显示,百强房企上半年累计销售规模稳健增长,近9成企业上半年的销售目标完成率超过40%。

同时,房企阵营分化也在加剧,各梯队门槛上升,有19家房企上半年全口径销售额超过1000亿。

4家房企半年销售超3000亿

2021年上半年,房企销售业绩规模整体提升。克而瑞数据显示,百强房企1-6月累计实现销售操盘金额61499.1亿元,同比增长36.7%。

(图片来源:克而瑞研究中心,央广网发)

分梯队来看,上半年有4家房企的全口径销售额超过3000亿,19家房企全口径销售额在1000亿以上,共124家房企超100亿。

同时,各个排名段的门槛值均有明显上升,行业龙头房企稳健发展,保持规模优势。按克而瑞发布的上半年房企销售榜数据,TOP10房企全口径销售额门槛值达到1625.0亿元,比2020年上半年的1106.8亿元上涨约46.8%,相比于未受疫情影响的2019年上半年,门槛值上升幅度也在54.5%以上。此外,TOP20和TOP30房企的全口径销售额门槛值也相比去年同期提升了40%以上,而TOP100房企全口径销售额门槛值更是同比去年提升76.2%,达到了165.3亿元。

从企业具体排名来看,碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展依次位列上半年全口径销售额榜单前5名,其中碧桂园上半年销售额达到4264.2亿元,是唯一一家超过4000亿的房企。按权益金额计算,排名前5位的房企依次是中国恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创中国,上半年权益销售额都在2000亿以上。

近半数百强房企销售额涨幅超五成

2020年上半年受到疫情影响,不少房企销售额出现下滑。而与未受疫情影响的2019年同期相比,2021年上半年绝大部分的百强房企都实现了销售额的明显增长,近半数百强房企上半年累计销售额较2019年同期的增幅在50%以上。

其中,中国恒大2021年上半年的全口径销售额和权益销售额相比2019年同期增长幅度都在26%以上,是TOP3房企中销售业绩增长最多的一家。为缓解债务危机,恒大大力推盘,采用网上卖房、打折让利、启动购房节等方式促进销售,带来强劲的销售增长,助推负债下降。截至6月底,恒大有息负债相比于去年最高时的8700多亿大幅下降了约3000亿,净负债率也已降至100%以下。

融创中国也在今年上半年实现了销售额的大幅增长,在TOP5房企中涨幅最高。根据其营运数据公告,今年上半年融创累计实现合同销售金额约人民币3207.6亿元,同比增长64%,较2019年同期增长约49.8%。

百强房企整体销售额上扬,但同时也有一些房企正在“开倒车”。在上半年全口径销售额榜单中排名前20的房企里,2019年排名第8的新城控股今年已跌至第16位,销售额从2019年的1239.8亿元跌至今年的1190.4亿,跌幅为4.0%;绿地控股上半年销售额也相对2019年同期出现负增长,跌幅约3.8%。

新城控股“掉队”,与其在三四线城市存货占比较高、去化压力大有一定关系,而绿地控股的商办产品占比也相对偏高,去化不够理想,影响到了整体销售成绩。同时,两家企业也都面临着较大的债务压力,需加快销售回笼资金,保证稳定的现金流。

9成房企上半年销售目标完成率超40%

销售目标完成率是房企“年中大考”的重要指标,对房企下半年的经营策略有一定影响。

在行业增速放缓、调控收紧的市场环境下,房企更注重稳健增长,2021年的销售业绩目标设定普遍偏保守。中指研究院数据显示,2021年上半年,从公布销售目标的32家房地产企业来看,其目标增长率均值仅为13.5%,其中恒大等龙头房企追求业绩规模的稳健增长,2021年销售目标增速定为个位数。

从目标完成率来看,房企上半年销售目标完成率超五成。据中指研究院统计,2021年上半年,32家房企目标完成率均值为50.5%,其中碧桂园、佳兆业、大发地产3家企业目标完成率超60%,滨江、正荣、绿城等14家企业超过50%。

克而瑞也指出,得益于谨慎的业绩预期和上半年的市场表现,规模房企整体销售目标完成情况优于历史同期。截至6月末,在提出目标的房企中有近9成企业上半年的销售业绩目标完成率在40%以上,有25家企业目标完成率高于50%。

(图片来源:克而瑞研究中心,央广网发)

在公布年度目标的房企中,上半年销售目标完成率最高的是大发地产,上半年全口径销售额约258.1亿元,目标完成率达到71.7%。大发地产近年来深耕长三角市场以及一二线核心城市,并以多渠道推动数字化创新营销,助力销售额的快速增长,其2020年合同销售额同比2019年也实现了44%的涨幅,保持着较高的销售业绩增速。2021年大发地产的总可售货值约为650亿,360亿的年度销售目标完成难度不大。

不过也有7家企业截至6月末的目标完成率不及40%,下半年去化压力较大。其中,中洲控股2021年的目标仅为134亿,低于上一年销售额,而按照克而瑞公布的榜单数据,中洲控股今年上半年全口径销售额36.4亿元,目标完成率不足27.2%。

展望下半年,面对政策调控、融资收紧等局面,进入下半场的房企也不能有所松懈。中指研究院指出,在“三道红线”和“两集中”等调控政策下,房企资金压力加大,行业竞争持续加剧,并且随着疫情防控积极性显效,热点城市调控效果的逐步显现,叠加低基数效应略有减弱,2021年全国商品房销售规模同比增速或有收窄。在此背景下,房地产企业要实现业绩的稳健增长,应紧跟国家政策,在不断优化财务结构的基础上,精准把握市场机遇,提升产品品质与服务,优化管控模式,提升企业核心竞争力,在管理红利时代寻求高质量发展。

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